受政策、春节等多重因素影响，1月东莞住宅楼市开局惨淡。楼市客户来访量从1月上旬开始跌至低谷，持续多周在低位运行。近日，东莞市统计局公布数据显示，2017年1月，全市新建商品住宅网上签约销售2800套，销售面积30.85万平方米。按照销售面积和销售金额进行计算，销售均价为15542元/平方米。与去年1月相比，销售套数同比降77.08%，销售面积同比降77.95%，销售均价则同比上涨了36.93%。成交创近四年来同期新低。

　　与此同时，东莞新开工项目呈现高位放量。1月份以来，分别有时代南湾花园、保利东岸花园、万科松朗花园、时代水岸花园、碧桂园十里江湾等12个项目共开工住宅78.77万平方米，环比下降14.44%，同比大幅增长102.63%。随着越来越多外来品牌房企进驻东莞市场，万科、碧桂园、保利、时代等品牌房企开启高周转模式，项目动工明显加快，后市潜在供应量增大。

　　高首付致大户型成交受阻

　　据东莞中原研究部监测数据显示，从环比情况看，1月份有近八成镇区住宅成交环比大幅下降，反映春节因素影响较大。1月份东莞住宅楼市成交主要集中在沙田、麻涌、桥头、虎门、大岭山等新增供应较为活跃的区域，单盘支撑特点明显。事实上，沙田、麻涌、大岭山、樟木头等多个区域签约成交突出的项目早已于2016年年底开盘或加推，而今年1月份实际市场成交明显大幅转淡。从降温幅度来看，无论临深还是道滘、望牛墩、企石等偏远区域，成交量环比降幅均比较大，反映市场成交回归价值。1月份，成交套数超20套的项目有40个，占全市23%。从成交明细看，1月份市场签约量主要依靠去年年底开盘项目集中签约支撑，如万科珠江东岸、松湖碧桂园、沙田碧桂园、三正公园里等。

　　东莞中原市场策略总监车德锐认为，市场冷淡是因去年“10·6”新政影响持续，客户购房回归价值，观望情绪重。另外，受春节淡季影响，楼市供应量大幅萎缩，且1月下旬大量市民逐渐离莞，人气大幅下滑带动成交大幅转淡。

　　据监测数据显示，2017年1月东莞洋房成交2672套，占全市住宅成交比重为79.74%。1月出现洋房成交的镇区有33个，其中15个镇区均价小幅上升，升幅普遍低于5%，过半镇区价格出现回调。1月住宅签约成交套数排行前10名中，有8个项目主打刚需户型，且多为品牌房企项目。同时，三正公园里和汇景城市中心开盘价格低于预期迎来热销。反映客户购房理性价值回归，市场成交主要集中在品牌开发商项目，具有配套、地段、资源、交通价值或价格优势的项目中。

　　与此同时，1月份144平方米以上的住宅产品成交204套，环比2016年12月大幅下降21.54%，同比大幅下降86.03%。自从2016年东莞“10·6”新政出台后，144平方米以上住宅产品成交下滑最明显，连续4个月大跌。144平方米以上的住房首付比例提高至6成，对改善自住以及豪宅投资需求的冲击非常大，进一步反映出高首付是抑制需求释放的重要原因。

　　品牌房企进入高周转模式

　　对于今年上半年东莞楼市走势，车德锐认为，进入3月楼市供应才有望真正放量，其中品牌房企项目营销将明显提速。一方面，由于品牌房企进入高周转模式，供应节奏会有所加快；另一方面，由于在新的一年，品牌房企面临新的业绩考核压力，在2017年楼市逐显严峻的形势下，品牌房企资金回笼压力增大，抢跑现象会更加明显。据了解，有望在3月前后入市的项目有碧桂园名座、保利紫岸花城、新鸿基·珑汇等。

　　车德锐认为，高房价且过度依赖深圳客支撑的临深区域将压力重重，预计明降暗降等价格松动现象逐渐增多。基于政策、资金面收紧预期，2017年楼市逐显严峻，部分开发商已先知先觉，在2016年年底已开始未雨绸缪跑量，增加现金储备，建议其他开发商们也以走量为上，又因目前市场成交客户以刚需自住为主，对价格抗性大，大型暖场活动效果小，价格优惠吸引最直接且最有效，因此建议开发商们合理定价，保证项目具有一定的销售速度，有稳定的现金流，避免在后市竞争中陷入被动局面。