春节成交重挫71.1％！央行"变卦"楼市何去何从？

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　　日前，央行发布公告称：随着现金逐渐回笼，目前银行体系流动性总量处于较高水平。为保持银行体系流动性基本稳定，2月4日暂不开展公开市场逆回购操作。

　　而就在前天，春节后的第一个工作日，央行才狠狠的逆回购了一把：进行200亿7天、100亿14天和200亿28天期逆回购，中标利率分别为2.35%、2.5%和2.65%，较上期上调10个基点。

　　周五A股大跌是很多因素合力的结果，但机构仍然认为，A股对央行“加息”反应还不充分。周六央行赶紧变卦，兴许是想给股市一个喘息的机会。但是就近一年逆回购的频率来看，利率上调，货币收紧仍然是长期不变的主题。

　　由于常备借贷便利的操作利率，一般被视为“利率走廊”的上限，此次利率上调引起了业内人士的高度关注。

　　目前，对央行这一波加息动作，市场主流观点在于，股市债市楼市都将会受到冲击。特别是热闹的春节之后，颇具指标意义的北上广深楼市情况如何？让最新数据给出结论。

　　总体而言，春节假期还是给各地楼市造成较大冲击，所以2017年1月主要大城市楼市成交量均出现不小幅度的下滑，而业界对各地楼市涨跌预期不一，似乎又昭示着2017又是楼市风云诡谲的一年。

　　经过猴年的火爆之后，全国热点城市楼市在鸡年开年迎来了一片清冷。上海楼市成交量春节期间爆降71.1%，合肥业主更是呼吁政府救市。

　　海通证券姜超的观点在于，央行确认货币市场加息的结果，其实意味着房贷利率存在着大幅上调的风险，如果未来房贷利率持续上行，叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开，地产销量或将持续下行，而地产市场的严冬或将到来。

　　北京：量跌价稳，调控政策不加码

　　根据北京市住建委公布的官方数据统计，2017年1月全月，北京新建商品住宅共签约4994套，其中新建纯商品住宅签约2477套，环比2016年12月3250套的纯商品住宅签约量，下滑23.8%。二手住宅方面，2017年1月，北京市二手住宅共签约12860套，环比2016年12月18079套的二手住宅成交量，下滑28.9%。

　　不过，尽管成交量下滑不少，北京地区的房价表现平稳。

　　券商中国记者接触的数位房地产中介，包括链家地产、中原地产等相关人士表示，春节期间北京市场交易清淡，旗下一些门店也因为假期关门休息，但房产价格未见松动，表现平稳。

　　2016年9月30日，北京打响楼市调控第一枪，率先出台“京八条”，紧随其后全国20多个城市相继出台调控政策，至少从目前来看，这一轮楼市调控已经达到预期效果。

　　2017年1月中旬，北京市人大代表、副市长陈刚明确表示，北京市目前对于楼市调控政策不会加码，当前政策效果不错，会根据北京房地产市场运行情况来微调一些政策，例如土地供应方面，来保证楼市和土地价格的稳定。

　　上海：新房成交量创7年新低

　　在春节各地楼市的一片冷清中，上海楼市堪称“最冷”。

　　根据中原地产最新数据，1月27日~2月2日上海新建商品住宅成交949平方米，比猴年春节期间减少71.1%，是2011年以来成交量最低的。

　　具体而言，春节期间上海地区只有8个项目有交易记录，并且所有项目都只成交了1套。而去年同期有24个项目有交易，除了刚需改善外，还有一些单价超过10万元/平方米的高价房。

　　二手房市场格局与新建住房市场类似，整个市场市场进入“假日模式”。

　　回顾上海2016年，地产波动贯穿全年，也可能正是基于这些原因，这个城市的楼市仍处“低落期”。

　　2016年一季度，在全国房地产去库存的背景下，上海市房地产市场量价齐升。贯彻落实“因城施策”，上海率先在3月份出台“沪九条”调控政策，此后市场有所降温。但随着土地市场的火爆和楼市谣言的传播，市场再度出现过热态势。2016年10月和11月，上海相继出台了“沪六条”和信贷监管措施。四季度之后，政策效应释放，预期趋于平稳，成交量有所回落。

　　广州：2016最猛，2017继续

　　说起2016年的楼市狂欢，在一线城市中一向价格亲民的广州只能让其他城市慨叹，“有过之而无不及”。即便在2016年10月之后，全国刮起调控旋风，广州这厢的房价也止不住上升势头。

　　目前没有广州市政府的官方数据，但来自某房产数据中心统计显示，1月份广州全市网签成交6823套，同比去年（7809套）下降12.63%，环比12月（11829套）猛跌42.32%；成交均价16970元/ ，同比去年（15310元/ ）涨幅为10.84%；环比12月（17075元/ ）微跌0.61%。

　　值得一提的是，业界人士大多认为广州楼市价格微跌只是春节的短暂现象，2017年广州将成为房价继续上涨的罕见“一城”。

　　主要原因包括两方面：

　　第一，2013年11月广州市出台“穗六条”，要求非穗籍买家需有连续3年以上的个税缴纳证明或者社保缴纳证明，如今“穗六条”的这一限制已经打开，一大批非穗籍买家成为新进生力军；

　　第二，2016年四季度，广州出现供地高峰，造就“高价地”的同时也埋下了楼市继续升温的伏笔。

　　深圳：一如往常，量价齐跌

　　深圳市规划国土委2月3日公布的楼市成交数据显示,2017年1月，深圳市一手住宅成交环比下跌超过两成，成交价格也继续下降。

　　统计数据显示，1月份深圳市一手住宅累计成交1652套，环比下降23.6%；房价继续回落，成交均价54931元/平方米，环比下降0.03%。

　　从区域成交情况看,龙岗仍是成交的主力区域，上月共成交1124套，接近占据全市总成交量七成，成交均价为32371元/平方米。而从成交结构来看，1月份90平方米以下中小户型成交量为1172套，占总成交量的71%。分析人士认为，首套置业比例大幅提高，代表刚需购房得到释放，也成为投资购房行为被进一步抑制的信号。

　　实际上，深圳楼市出现量价齐跌已有一段时日。

　　2016年10月4日，深圳市政府出台“深八条”，被业界成为史上最严楼市调控政策。也正是从彼时开始，深圳楼市风向急转。

　　从深圳市规土委发布的官方数据来看，2016年12月，深圳新建住宅成交2161套，成交面积21.8万平方米，成交均价54946元/平方米，环比下跌0.1%，房价已经跌回了2016年中水平。与此同时，12月深圳新房成交套数和成交面积环比下跌26.0%和24.5%，一手房成交量创下2016年全年最低。

　　对此，某位资深房地产中介向券商中国记者坦承，“深八条”对深圳楼市的震慑威力确实巨大，目前楼市整体仍然处于缓和向下的惯性之中，这个趋势估计今年一季度结束之前不会改变。

　　【其他城市】合肥：业主要求政府救市

　　除了上海之外，其他热点城市的楼市同样一片惨淡：

　　南京市住宅认购量共31套，成交量为1套。认购量与去年春节假期的52套相比，下跌近四成。

　　苏州住宅认购量1月27日至1月30日为零；1月31日至2月2日稍有起色，成交住宅分别为7套、3套和2套。

　　无锡楼市春节连续6天零成交，整个长假未卖出1套商品住宅。

　　杭州市区新房销售量也是屈指可数，总共仅成交了6套，远远落后于猴年春节的32套。

　　除此之外，被称为2016年楼市四小龙的合肥房价也惨遭暴跌，业主们都坐不住了，纷纷呼吁政府救市！

　　最近，合肥二手房降价的案例越来越多，而业主也越发着急。合肥的二手房到底跌成什么样子了？而背后的真相又是如何？

　　1、业主投诉蜀山区房价暴跌16%

　　12月份，一些业主就在合肥市12345政府服务直通车上进行投诉。投诉者表示，蜀山区房价暴跌16%，下跌幅度是各区之最。而目前合肥二手房开启抛售模式，房价已经崩盘，政府却拿新房价格说保持稳定，我们业主表示极其愤怒，百姓资产大幅缩水。

　　2、政务某小区业主直降50万

　　政务区的二手房很坚挺，再加上房源稀缺，业主挂牌价都很有信心。但限购后，政务区二手房价格也出现下跌。

　　据政务区链家工作人员介绍，年前有些房东降价出售，但是不多，最高有总价降50万的。而最近成交的华润凯旋门小区一套房源，135 ，总价300万，此外还送车位。

　　3、不堪房价下跌，业主求政府救市

　　滨湖区一直是投资客的集中区，但是楼市限购后，二手房价格开始下跌，这慌了不少业主。

　　某业主表示：滨湖二手房从11月开始就一直跌，进入12月跌幅更加扩大，某些楼盘的二手房每平降价4000元都无人问津，我们知道滨湖炒房客多，但像我们这些高位接盘的改善性刚需也非常多，面对二手房价一路狂跌，我们倍感担忧和愤怒，照这样下去，若明年政策还不放松，我家房子价值岂不腰斩？大家都不买房了，出租房源哪里找？房屋租金肯定会大幅上涨。我们是改善性刚需，不是炒房客，我们不能接受房价非正常大幅下跌，请政府给我们一个说法。

　　根据二手房东的投诉来看，合肥的房价好像出现了下跌，但是事实情况并非如此。

　　据每日经济新闻了解到，这两天传出的合肥房价出现暴跌的现象，仅仅是部分二手房房东降价挂牌导致，并不能代表合肥楼市的整体现状，特别是新房价格并未出现大幅下跌。

　　即便如此，楼市经历了2016年的异常繁荣后，今年年初的确显露出了冷清的苗头，难道房地产市场的严冬已经到来？

　　央行下手，楼市何去何从？

　　著名财经评论员刘晓博表示，加息意味着资金贵了，它对于楼市、股市、债市、期市都构成利空。

　　海通证券姜超在他的最新研报《央行变相加息，谁的眼泪在飞？——评逆回购利率上调》中对于楼市的核心观点在于——如果未来房贷利率持续上行，叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开，地产销量或将持续下行，而地产市场的严冬或将到来。

　　截止16年9月末，银行住房贷款平均利率为4.52%，银行房贷的平均期限应该在10年以上，当时10年期国开债利率只有3.13%，但是目前10年期国开债利率已经接近4.1%，而国开债是完完全全的政府信用，对银行而言不用占用任何风险资本，但是发放房贷要计提50%的资本占用，而银行是高利润率高杠杆行业，其资本金有限，因而资本占用的成本极高，所以按照目前4.1%的国开债利率，从历史数据比较来看合理的房贷利率应该在5.5%左右，比目前的水平高出100bp。

　　所以，央行确认货币市场加息的结果，其实意味着房贷利率存在着大幅上调的风险，目前5年期以上贷款基准利率为4.9%，这意味着按照5.5%的合理水平，所有的折扣房贷将全部绝迹，否则银行不如去买债。

　　而16年房地产市场的异常繁荣，本来就没有人口结构的支撑，全靠天量的房贷支撑，如果未来房贷利率持续上行，叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开，地产销量或将持续下行，而房地产市场的严冬或将到来。

　　拿上海为例，当地房价主要经历了以下阶段：2015年下半年中涨，2016年前10个月大涨，2016年11月止涨，12月首次微跌。

　　某研究院副院长杨红旭分析认为，近期政府只管制新房定价，而不干预二手房交易。据此，基本上可能判定，本轮短周期，上海房价涨到头了，2017年将以下跌为主基调，部分时段盘整。

　　中信证券固收首席分析师明明表示：近期国内房地产市场又出现走热迹象，一线城市房价再次出现上涨势头，结合去年12月份信贷数据仍然较多和房地产投资再创新高，货币政策有必要通过适当引导中长期利率上升，抑制房地产泡沫。