[方正地产研究组]本周地产板块上涨%,沪深300指数上涨5%。本周新房和二手房成交面积环比数据显示:一线城市新房下降2%,二手房上升9%;二线城市新房上涨10%,二手房上升2%;三线城市新房下降1%,二手房上升6%。本周观点:

(1)加息概率增加,楼市冲击不大

耶伦在全球央行年会上表示,由于美国劳动力市场持续稳定,以及经济及活动和通胀预期,近几个月调升联邦基金利率理由增强;随后美联储副主席表示美国经济向好,9月加息可能加息。我们认为,美国加息对国内房地产市场影响不大。虽然两个因素制约货币宽松,一是美国加息下汇率稳定存在压力,二是资金避实就虚和资产荒导致资产泡沫压力增加。但国内经济基本面决定流动性不会收紧。一方面经济下行压力加大:制造业投资意愿不足、房地产投资脉冲回落,投资仅靠财政支持的基建支撑;而要素成本上升、国际需求疲弱、欧美制造业回流,三者叠加出口压力大。另一方面,CPI重回1时代,通胀幻觉解除,通缩隐忧又起。房地产短期看金融,贷款利率不掉头大幅提升,流动性不大幅收紧,则楼市整体不会出现断崖式下跌,地产行业整体也不会从资金成本和销售业绩两头受压。

(2)大浪淘沙,真金终现

自我们去年提示环一线房产机会,重点提示大北京概念以来,环北京房价已翻一倍。近两周我们连续组织北三县、清河的楼市调研,发现购房者中北京投资客是主力,当前时点环北京价值洼地正被逐渐填补。我们提示,京津冀协同发展给北京周边区域带来的产业、人口等资源增量效应不均衡。在环北京大七环中,北三县有通州行政副中心带动,固安、永清等有首都第二国际机场辐射,长期看有产业人口导入优势。购房投资的本质还是博弈预期差,需要重点考虑是否有有购买力的后续购买者、购房成本在市场中是否具有竞争力以及二手房市场是否活跃等;而盲目入场,特别是买二手房接楼花入场,具有一定投资风险。

(3)控制地王需要长效机制

8月18-24日,上海中止土地出让,上海一周内中止4块土地出让,仅出让的松江小昆山地块首付比例由20%提升至50%,后续交款时限由两个月缩短至10天。我们认为,一线城市已经进入存量房时代,短期内加推土地无法改变僧多粥少问题,还会因房企抢夺地王推高地价和周边房价。投资半径缩短、土地供不应求已是既成事实,控制地王除了简单熔断出让,更有效的是改变竞地规则,建立长效机制。一是改变房企高价竞地,然后通过豪宅化开发、以时间换空间来盈利的预期,如增加高价地保障房配建标准、增加中小户型比例、加强地王开工建设监管等;二是增加地王拿地和后续经营的资金成本,比如增加土地款首付比例,减少后续交款时限,提高地王预售标准等。而对于二线城市,我们认为,增加供给,改变供不应求的一致性预期则是治本之策。

维持行业“推荐”评级,建议重点关注业绩有保障的低估值蓝筹招商蛇口(001979)和金地集团(600383),“新北京 新首都”主题、高增长高股息的首开股份(600376),以及北京城建(600266)和京投银泰(600683)。