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4月二三线楼市“接力”上涨

  一线城市因为调控加码,非理性上涨态势受到抑制,部分热点二三线城市则在低利率时代下表现抢眼,量价齐涨。但在楼市实行差别化调控的大背景下,一旦出现暴涨现象便会遭到调控,因此不必担心房价失控。

  二三线城市发力

  4月楼市二三线城市成为“主角”,不管是房价走势,还是成交量变化情况,表现均优于一线城市。

  4月房价涨幅榜“城头变幻大王旗”,近一年多以来盘踞在前十行列的一线城市,全部被二三线城市挤了出去。来自某研究院数据显示,4月份环比涨幅排在前列的城市包括惠州、昆山、中山、厦门等,悉数为二三线城市。而北京、上海、广州、深圳四大一线城市,则排在了十名开外,此前一直雄踞榜首的深圳,4月环比涨幅为2.84%,排在在第12位,北京、上海、广州环比涨幅更小,排位更加靠后。

  就同比涨幅情况来看,二三线城市也表现出强劲的赶超势头。2016年4月的“百城价格指数”数据表明,住宅价格同比2015年4月上涨的城市个数为50个,较上月增加7个。其中,深圳上涨59.88%,居首位;惠州上涨31.07%,紧随其后,已经超过北京、上海、广州等一线城市;此外东莞、苏州等8个城市涨幅在20%~30%之间,涨幅不小。

  市场成交走势方面也出现了极大的变化,随着3月底部分热点城市出台调控新政,市场成交走势分化加剧。据来自克而瑞的数据显示,上海、深圳两地成交迅速转冷,成交面积分别环比锐减60%和39%。不过同为一线的北京市场一改往日不温不火的情势,市场成交迅速升温,4月成交面积环比激增88%,且同比增幅达162%。而青岛、天津、济南、无锡等二三线城市市场成交开始显著回升,如天津同比增幅达到200%。另外,此前库存压力较大的沈阳、长春等城市,随着救市政策效应的显现,成交状况也出现明显改善,如沈阳4月城交环、同比分别增长31%和29%。

  差异化调控生效

  一线城市上涨势头放缓,二三线市场交易状况明显改善,这是差异化调控所产生的结果。

  热点城市因调控收紧促使市场向理性回归。沪深限购加码满月,上海、深圳成交量环比锐减,调控效应明显。上海链家市场研究部总监陆骑麟认为,4月作为新政后的首月,一、二手住宅成交量出现急速下滑,楼市非理性情绪得到控制。

  业内人士分析指出,政策收紧的热点城市,未来市场成交将会趋于理性。某研究院有关人士直言,作为三线城市中首个限购的廊坊,短期内楼市成交量也将迎来一波下降走势。此外,南京、苏州等城市,虽然在4月份成交状况变化不大,但随着政策效应的释放,未来房价走势会逐渐趋于理性。

  由于供应上升、成交下滑,上海、深圳、广州等城市库存环比上升。克而瑞数据显示,深圳库存水平再回560万平方米以上,而消化周期也达到了11.8个月。不过二三线城市由于市场成交状况的改善,部分城市库存压力得到缓解,如西安、沈阳、长春等高库存城市的库存压力随着消化周期继续环比下降。而热点城市如南京、武汉、合肥、苏州等城市消化周期依旧不足4个月,供不应求矛盾突出。

  4月29日,中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作。对于房地产方面,会议强调,要按照加快提高户籍人口城镇率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地产库存,注重解决区域性、结构性问题,实行差别化的调控政策。因此预计未来政策将有紧有松,部分热点城市会收紧调控,以防止房价出现暴涨情形,如厦门、武汉等;而库存压力较大的城市如大连、西安、海口等城市,可能会进一步采取刺激手段,以加快库存去化速度。

  购房窗口期仍在

  不管在一线城市,还是在二三线城市,都存在购房机会。

  业内专家表示,5月楼市有可能维持高位运行态势。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,4月份市场交易和预期一样,延续了3月份的交易态势,出现了异常火爆的局面,这和恐慌性购房情绪不断加重有关。在买涨不买跌的心理预期下,购房者入市的积极性会提高。部分购房者担心二线城市后续也会收紧政策,因此购房交易热度很明显,带有很强的“抢收”特征。他进一步指出,预计5月份购房者依然会积极入市,成交规模或弱于4月份,但总体依然处于高位水平。在这样一个市场趋势的预判下,房企将积极去库存和提高销售业绩。

  对于一线城市的购房者来说,专家表示更应讲究策略。同策咨询研究部总监张宏伟表示,在现阶段,一线城市的购房者应该优先选择纯新盘,这是因为此类项目定价更为贴近市场价,因为没有老业主“维权”压力,如有必要甚至会采取低价开盘策略。

  此外,专家还建议,由于当前一线城市市场逐渐趋于胶着状态,买卖都比较谨慎,因此可以尝试“淘房”。以上海为例,由于“限购”而导致市场交易活跃程度大幅降低,恐慌性抢购现象也不复存在,所以此时购房者有充分的选择余地,可以挑选性价比较高的住宅。

  对于部分房价已经出现快速上涨苗头的二三线城市来说,购房者应该理性置业,不必盲目追涨。专家表示,二三线城市房价上涨,在一定程度上具有“补涨”特征,主要受此前一线城市大涨带动所致。不过购房者不必担心房价会大幅上涨,这是因为一旦过热,政府会采取降温手段。所以现阶段无需恐慌追高,仍可根据自身资金情况,理性置业。

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