一、市场上升拐点出现

V型发展态势确立

中国房地产市场出现上扬拐点，将对宏观经济走向稳定作出自己独特的行业贡献。国家统计局公布数据显示，拐点出现在新旧两年的交替时刻。今年一季度房地产开发投资、土地购置、商品房交易面积和金额等四大重要指标调头向上，势头强劲，呈V字型而非原先估计的L型。这一市场新形势出现在每一年度最淡最弱的第一季度，指标意义尤其重要。四月份的数据已经延续这一势头，可以认为市场反转初步确立。去库存的阶段性重压得以缓解。如果今年二季度继续这一发展势头，中国房地产业将对我国宏观经济的触底企稳起到积极的推动作用。

投资主战场在东部

1-3月份，全国房地产开发总投资17676.62亿元，比上年同期增长6.2%。其中东部地区完成投资10539.12亿元，比上年同期增长5.4%；中部地区完成投资3411.08亿元，比上年同期增长9.5%；西部地区完成投资3726.43亿元，比上年同期增长5.5%。中部地区增长最快。东部地区和中、西部地区完成房地产开发总投资额分别占60%和40%。

到位资金向上趋好

1-3月份，全国房地产开发投资实际到位资金67688.32亿元，较上年同期增长11.0%。这种高增长主要由“其他资金”所贡献，其来源比上年同期增长30.4%。其中定金及预收款增长25.9%，个人按揭贷款增长46.2%。

投资分化依然存在

我国40重点城市房地产开发投资中，增长最快的5个城市分别是乌鲁木齐39.7%、海口37.8%、长春35.0%、北海29.1%、银川28.8%；增长最慢的2个城市是沈阳-29.9%、呼和浩特-23.5%。

销售面积高速增长

1-3月份，全国房地产商品房销售面积24299.21万平方米，较上年同期增长33.1%。

在商品房销售面积期房、现房结构上，现房销售面积5874.04万平方米，占全国销售总面积的24.2%，同比增长38.9%；期房销售18425.17万平方米，占全国销售总面积的75.8%，同比增长31.4%。我国商品房市场总体上依然是一个期房占压倒优势的市场。

在商品房销售面积东、中、西部结构上，以东部地区销售增长贡献最大，一季度销售面积12315.16万平方米，占全国商品房销售总面积的51%，同比增长44.2%；中部地区销售面积6010.21万平方米，同比增长26.7%；西部地区销售面积5973.83万平方米，同比增长20.2%。

一季度商品房销售面积同比增长最快的5个省市区分别是西藏214.7%、吉林117.5%、海南78.1%、广东64.8%、浙江64.0%。垫底的2个省份分别是黑龙江-11.4%、辽宁-1.8%。除黑、辽之外，31省市、自治区全部为正增长和高增长。

同期全国住宅销售面积21800.06万平方米，同比增长35.6%。

我国40重点城市商品房销售面积中，增长最快的5个城市分别是苏州175.1%、长春155.6%、南京123.3%、太原121.4%、杭州115.0%；增长最慢的2个城市是哈尔滨-2.4%、沈阳-0.3%。其他城市均为正增长、高增长。

销售金额增长更高

1-3月份，全国商品房销售金额18524.27亿元，较上年同期增长54.1%。

在商品房销售金额期房、现房结构上，现房销售金额4019.32亿元，占全国商品房销售总金额的21.7%，同比增长53.8%；期房销售金额14504.94亿元，占全国销售总金额的78.3%，同比增长54.2%。

在商品房销售金额东、中、西部结构上，以东部地区销售增长贡献最大，一季度销售金额12300.40亿元，占全国销售总金额的66.4%，同比增长72.8%；中部地区销售金额3191.74亿元，同比增长34.3%；西部地区销售金额3032.13亿元，同比增长20.2%。

一季度销售金额同比增长最快的5个省市区分别是西藏367.4%、吉林124.0%、江苏98.9%、上海96.8%、广东92.4%。垫底的2个省份分别是黑龙江-16.3%、云南0.9%。商品房销售金额的增长幅度远高于销售面积的增长幅度，表明全国房地产市场价格正处于快速上涨期。

同期全国住宅销售金额16133.00亿元，同比增长60.3%。

我国40重点城市商品房销售金额中，增长最快的5个城市分别是苏州230.1%、南京173.3%、深圳161.6%、长春156.1%、杭州129.1%；增长最慢的3个城市是贵阳-10.5%、昆明-8.9%、哈尔滨-0.6%。其他城市均为正增长、高增长。

土地购置明显回升

一季度全国土地购置面积3576.58万平方米，同比增长-11.7%；土地成交价款1164.65亿元，同比增长3.7%，其中东部地区占全国土地成交价款的62.3%。土地购置面积增长幅度低于土地成交价款增长幅度，表明我国土地市场价格同样处在快速上涨期。

二、房价快速上扬

对于房地产的市场形势，特别是房价的走势，这么多年来都是唱“衰”者众，看“稳”者寡。到了今年三月，分歧更加尖锐，尤其在叫停了“首付贷”时刻，天平似乎让更多的人倾向于认为今年的房地产市场要走去年资本市场的道路。

实际情况是从去年四、五月份起，新建商品房的价格指数（288指数）环比就由正转负，而价格指数同比也在相同时期从稳定走向上升通道。全国这一轮的房价上涨去年下半年由深圳领跑，上海、北京跟跑。到了今年一季度，上海的房价开始领跑，苏州、厦门、南京、合肥等城市跟着向上走，二线城市约七成房价指数环比上升。

在全国40重点城市中，只有呼和浩特、大连、温州、广州、三亚、重庆、西宁七个城市，2015年新建商品住宅平均价格是下滑的，下滑幅度最大的是温州为-8.8%。

国家统计局公布的3月份70大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格指数显示：与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，上涨的城市有62个。环比价格变动中，最高涨幅为5.4%，最低为下降0.7%；与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有29个，上涨的城市有40个，持平的城市有1个。3月份，同比价格变动中，最高涨幅为62.5%，最低为下降3.8%。

3月份70大中城市二手住宅价格指数显示：与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有13个，上涨的城市有54个，持平的城市有3个。环比价格变动中，最高涨幅为9.3%，最低为下降0.7%；与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有23个，上涨的城市有46个，持平的城市有1个。3月份，同比价格变动中，最高涨幅为60.5%，最低为下降7.3%。

三、一季度市场特点和原因

市场全面反弹

投资、建设、销售、信贷、房价等全面回暖反弹；深沪京在限购政策环境下领涨并影响全国，先是一线快于二线，一线传导二线；二线强于三、四线城市，并开始高于一线增幅；城市间分化，大部分涨，小部分跌，是大涨小跌；上年四季度和今年一季度涨得快，是主涨期。

导致本轮房价上涨的原因是：政策回归正常、常态，落地较好，“抑制房价投机”变为“稳定住房消费”；去库存、压产能、减首付、减利率，取消大部分城市的限购，措施效果明显；土地供应连续多年大幅度下降，地价上得快；货币宽松和财政赤字态势再次确立；中期压抑的住房需求得以释放。

多年来中国房价连续性上涨，主因不是开发商没有道德血液，不是老百姓消费非理性，主因是需求旺盛、金融支撑、中国的宏观经济形势、城镇化和二孩放开、超发货币、财政赤字和土地供给紧张稀缺，是经济形势、经济政策和经济规律使然。

市场分化成常态

中国房地产市场另一个重要特点是不同区域、不同城市、不同项目、不同企业之间存在着冷热不均、高度分化的特点，且已成为新常态。这与我国各地产业结构、人口导入、城市能级、生态环境的差异化具有高度相关性。分化是正常现象。总体情况是北、上、广、深等四个一线城市好于二线城市（直辖市、省会城市、计划单列市等）的平均水平；二线城市又好于全国平均水平；全国三线城市（300多个地级市）、四线城市（2000多个县及县级市）总体低于全国平均水平。

四、当前的若干问题及发展趋势

房地产去库存

依照2015年年底的市场数据，目前对待库存存在三种认识口径：

一是竣工验收后未实现销售的待售商品房，现在有71853万平方米，可供全国市场销售七个月左右，是产成品。

二是房屋施工面积，全国共有735693万平方米。这部分有的已经实现销售，有的批准销售而未实现销售，有的未批准销售。它们是在建半成品，可在五年多一点的时间分摊，建成后逐步推向市场。由于在建项目相当大一部分已经实现期房销售，因此这部分并不能够全部体现为库存。

三是批租后待开发土地，2015年年底全国有36638万平方米，按容积率平均2.5计算，也就是9-10亿平方米的可建建筑量。这里只有土地库存（储备），而没有建筑库存。如全部建成仅够市场十个月的销售量。

综上所述，大口径全国商品房库存90亿平方米建筑量，包括已建成待售、在建、未建三种情况，但这大部分都不是真实的库存；中口径是库存80亿平方米，主要是在建面积和待售面积，也不全是真正的库存，因为在建面积中已有相当一部分作为预售商品房而实现的销售；而只有小口径71853万平方米应该属于客观真实建成后未实现销售的商品房库存，这个量并不大，消化周期也不长。现在人们对商品房库存的认识过于严重化、扩大化了。我国城镇居民购买商品住宅只有四分之一是现房，而四分之三购买的都是住宅期房。一个新建商品房占主导的市场，一个期房交易为主的住房市场，轻易武断地讲商品房供过于求、严重过剩是不符合客观实际的。无论是2015年还是今年一季度，三、四线城市的新建商品住房交易面积总体上是稳定且有明显的上升。三、四线城市的住房需求没有萎缩，只是阶段性的供给过大。

还有一种认识口径，认为有产权所有人的空置商品房，只要未使用，也属于库存。这里实际上讲的是全社会房屋保有量中的使用比率。只是需要指出，任何国度、任何历史阶段，空置房屋主要表现为冗余，是社会房屋维修、周转、待用等所必须的。

当前，一线城市中大多数商品住宅的库存几无，二线城市中相当一部分库存问题也不甚严重，三四线城市中，也不是所有城市都是高库存。

推行街区制

2月21日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》。其中规定：“未来我国新建小区要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区；已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”。

造成推行“街区制”热议的原因是该问题从来未进入此前的人大政府的议题，也未进入社会舆论，因此显得突兀；其次是相关部门未对此项内容的推出事先做出协调和说明准备，因此显得仓促上阵，难平议论；最后是虽然从规划和现状角度“街区制”具有先进性和科学性，但是与现在的物权法、房地产法所形成的对土地出让使用权的确认和使用人的利益保护形成矛盾。在未来的实践中，此政策只能对新建城市社区和项目具有指导约束作用，而对既成社区难有普遍性的意义。

链家和首付贷

在本轮房价快速上涨的大背景下，舆论媒体把矛头指向了首付贷等所谓的“金融杠杆”，一时间首付贷似乎已成了推高房价的罪魁祸首，以规避金融风险和控制房价的名义停止首付贷也变得“顺理成章”。其实首付贷不具备引发系统金融风险的能量。

必须承认以链家为首的一批房地产中介企业推行首付贷过程中，存在着中介失职、金融违规和一批案例的不良后果。但是包括首付贷一类的房地产金融服务品种，也是在市场发展过程中的一种服务创新，发展至今也就三年时间。它并非是房价上涨的罪魁祸首和替罪羊。首付贷规模很小，占比不到总交易额的5‰，并没有耸人听闻的数千亿和上万亿；首付贷的客户主要是换房客户群体，80%以上的客户都在三个月以内还款，表明了这就是一种短期过桥贷款，解决客户卖旧房买新房的购房资金时间差；首付贷相关手续和要求也比较严格，一手房中金融机构会要求开发商提供类似担保服务，对还款期限也通常要求在房屋交付之前还款，因此非置换型消费者一般不会选择首付贷。

本轮房价快速上升是多方因素造成的结果。当前被推出的首付贷实际是一个不合格的“替罪羊”，政府应该承担更大的责任。

建议做好以下工作：规范市场交易秩序，严禁一手房中的炒楼花、更名等炒作行为，对二手房中的经纪人的中介活动也要加强监管，将因投机炒作因素造成的房价上涨情况降到最低；增加市场供应缓和供求矛盾，一方面加快预售证发放推出新房，另一方面也要加快宅地出让改变房企对土地供应不足的预期；因控制房价和涨幅，各地对高价和高涨幅商品房采取事实上的行政审批，形成了本能够提供供给的量被无限期推后，需注意后市爆发反弹的忧患；坚持专业的舆论导向，不要把房价上升或下降的个案当成市场普遍状况去报道，应该曝光揭露一些项目中的虚假销售，中介中的欺上瞒下行为，让市场更加透明。

房产税

对于商品住宅征收房产税，现在主要在上海和重庆试点。房产税尽管对抑制房价的作用一点没有被证实，但两市似乎都要把试点无限期的推行下去。房产税在全国引起了极大的热议，最终全国人大决定将房产税立法列入立法规划中。但从去年开始，人大披露的一系列信息似乎证实列入房地产立法规划的是房地产税。

房产税和房地产税存在极大的差异，前者是指房屋拥有人被征收的房屋财产税，是单一税种；后者是指所有涉及房地产业的各种税收的体系统称。现在，在舆论媒体上，对房产税和房地产税的信息披露和解说混乱一片。而房地产税的立法要比房产税单一税种的立法更为复杂，更为长久。

如果全国人大是对房地产税的立法展开调研、论证、起草，而不只是对房产税的立法展开调研、论证和起草，那么可以推测地认为我国房产税的全面推行不是短期和中期能轻易实现的。

营业税改增值税

我国目前实行增值税和营业税并存的流转税制度。随着社会化分工细化，增值税和营业税并存导致的重复征税、纳税成本高等问题愈加突出，不利于专业化分工和加快服务业发展，亟需改革。服务业“营改增”改革的工作，始自2012年初，目前尚未完成营改增的行业是建筑业、房地产业、金融保险业和生活服务业。

随着制造业大体完成营业税改增值税后，本来全国计划在2015年房地产行业也要完成“营改增”，成为“十二五”期间财税立法立规的收官作。但是由于房地产业所属的现代服务业远较制造业复杂，而房地产业产出商品房的生产周期又特别长，“营改增”落地的难度和细致度超出决策者的预期。因此房地产业营业税改增值税的工作，推到了2016年这一“十三五”开局之年，现在已定为从5月1日开始实施。

房地产业营改增行业关注的主要问题：

一是税率。选择几档？

二是借款利息进项税抵扣。借款利息占房地产开发成本的2%-6%，抵扣多少？

三是老房地产开发项目的过渡政策。在确保风险可控的前提下，会出台一定期限的过渡性政策？如可以实行简易征收，按5%缴纳，下一环节不允许抵扣不动产的进项税。

四是土地成本的进项税抵扣。土地出让金不征收营业税。房地产业特殊规定：纳税人销售购置的不动产、转让受让的土地使用权，实行差额征税，以取得的全部价款和价外费用，扣除不动产购置和土地使用权受让原价后的余额为销售额。土地出让金占房地产开发项目的总成本是35%，一线城市部分项目的占比最高可达70%。不允许抵扣，房地产开发企业税负会增加。

如果将土地成本纳入抵扣，有两种方式可供选择：一是先征后抵；二是虚拟抵扣。如何选择？

五是纳税地点问题。需要综合考虑税制规范、方便企业核算、地区间收入平衡等因素。如何解决？

六是预售的收入和成本匹配问题。预售情况下，一般先有收入，后有成本。前期会出现销项税大于进项税，后期进项税大于销项税，大量进项税留抵，甚至会造成长期留抵。如何计算？

七是无偿提供的市政配套设施能否视同销售问题。根据城市规划要求，企业取得建设用地时，承诺无偿配套提供医院、学校、变电站、保障住房、道路等公共配套设施。

八是对转让和租赁试点前房地产出台过渡性政策。可以选择简易征收。

九是不动产抵扣问题。各类企业购买不动产的支出占成本的比重较大，不动产如何抵扣，对于财政收入和下游企业税负都有重大影响。需要综合考虑财政承受能力、增值税改革目标和企业税负变化情况，研究不动产抵扣政策。抵扣范围：新增不动产和存量不动产？抵扣方式：全额一次抵扣还是分期按比例抵扣？抵扣依据：房地产净值还是原值？

十是增值税与营业税（将被取消）、土地增值税的关系。如何衔接调整？

上述十项问题的解决和明确，绝非易事，尤其是还要求新的税收要低于原有的税收。好在随着营改增的推进，相关实施性的细则正在逐步落地。

使用权续期

按照工业、商业、住宅等用途，我国土地使用权的出让期一般分为40、50和70年。一些地方鉴于历史、法律、规划等原因，将一些项目的土地出让权年限有所缩短，结果本来远期的问题成为现实的急迫问题，出现了类似温州等地的一些关于商品房特别是商品住房的土地使用权续期问题，引起了社会各界高度关注和热议，成为网络焦点。

使用权续期主要问题是不同性质的土地使用权，在到期以后将分别采取什么样的措施，如土地使用权出让金是几十年的一次补、每年补、不再补？分别补多少？自动续期是永续？还是期限续？还是继承转让不再续？自动续期是否意味着土地使用权或土地所有权永久属房产业主？

使用权续期必须建立在明确的法律法规之上，但是现在的法律法规在思想认识上存在模糊空间，在权威释法上存在严重滞后。政府主管部门和立法机构应该在土地使用权续期尽早予以明确，落实到立法和修规上。