带着在中粮集团股份有限公司（下称中粮集团）11年的奋斗历史，原董事长宁高宁在今年1月5日坐实转战中化集团。离走背后，曾被他寄予厚望的中粮集团地产王国何去何从？

4个月后，问题的答案隐隐浮出水面，一位接近中粮集团高层人士向中国房地产报记者透露，中粮集团正在考虑将地产业务逐步剥离，“中粮以后可能不做地产了”，该消息人士透露。

这意味着，在去年一度被寄予厚望又陷入沉寂的中粮集团国企改革或将启动。而根据这位消息人士透露，此轮国企改革中粮集团地产业务的接盘企业很可能是招商局蛇口控股股份有限公司（下称招商蛇口），“双方目前在谈，还不能最终确定。”

何故放弃地产业务？

虽剥离地产业务言之凿凿，但从已有的信息来看中粮集团并没有显露明显的出让地产板块或者项目公司的意图。记者据此致电中粮地产董秘范步登，对方表示目前也没有听说任何类似消息。

且出让地产业务与中粮集团地产业务表面的财务状况并不相符。目前中粮集团旗下两家地产上市公司，即在A股上市的中粮地产（000031.SZ）和在港股上市的大悦城地产（00207.HK）。中粮地产主要发展住宅地产，大悦城地产主要发展商业、酒店以及旅游地产。

其中，中粮地产2015年实现营业收135亿元，较上年同期增长49.32%；归属于上市公司股东的净利润7.22亿元，较上年增长20.6%。

不过进一步分析可以发现，中粮地产净利润7.22亿元如果扣除非经常性损益仅有1.05亿元。而在非主营业务中，中粮地产持有的金融资产和负债取得的投资收益高达8.82亿元，占利润总额的63.02%。

这并不是2015年财务年度的个例，实际上2014年中粮地产实现利润总额14.06亿元，投资收益约为5.89亿元，占比42%；2013年其利润总额为12.26亿元，投资收益约为3.59亿元，占比29%；2012年实现利润总额10.04亿元，投资收益约为2.52亿元，占比25%；2011年，实现利润总额10.72亿元，投资收益约为4.09亿元，占比38%。2010年，实现利润总额7.45亿元，其中投资收益约为5.24亿元，占比达70%。

一种解释是，原中粮掌门人宁高宁主修财务，是资本运作高手。而在执掌华润的日子里，宁高宁的资本运作才能也得到充分发挥，由其一手策划的收购万科一案也在资本市场引起轰动。

不过在资本面得长袖善舞并不意味着核心地产业务同样能左右逢源，中粮地产房地产销售收入在2015年录得128.86亿元，占上市公司整体营业收入的95.46%，但房地产销售的毛利水平下滑严重，报告期内该数字为26.01%，同比下滑9.15%。

而过去的2010~2014年，中粮地产平均的净资产收益率为10.09%，总资产报酬率平均为1.9%，净利润率除了在2010年超过20%之外，其余年份平均在6.5%。

数据对比可见，中粮地产的核心地产开发业务赢利能力在央企中全面落后，几乎仅为行业领先水平的一半左右。如果去除其资本投资的收益之后，其主营业务的赢利能力水平更低。

中粮集团下另一家上市地产企业大悦城地产境况同样不容乐观。尽管拥有大悦城的金字招牌，并不是旗下所有的项目都能拥有西单大悦城一样的光环。

大悦城地产2015年中报显示，截至2015年6月30日，总营收22.24亿元，同比下降25.5%。其中物业开发收入2.83亿元，同比暴跌77.2%。大悦城地产方面表示，物业开发方面的收入下滑主要是可入账的销售型物业货源不足带来的物业销售收入下降所致。

全年数据来看，与此前发布的盈利预警相一致，大悦城地产去年年度净利润大幅下滑，同比下降51.5%。年报显示，大悦城地产2015年的年度溢利是9.6亿元人民币，同比2014年的19.8亿元减少了51.5%；其中股东应占溢利是7.3亿元，同比2014年的17.1亿元减少57.3%。

招商蛇口或为接盘侠

有媒体曾撰文指出中粮集团地产业务盈利水平低的症结在于“费用方面”。

根据中粮地产2014年年报数据，其销售费用、管理费用、财务费用这三大费用占营业收入比重分别高达5%，4%和4%。同为央企背景的保利地产这三项费用比率分别为2%、2%和1%；招商地产为2%、1%和2%。

显然，中粮地产三项费用比率明显比其他三家地产公司高出很多，三大费用消耗掉了营业收入的13%，而保利和招商地产这三项费用的占比都在5%以内，不及中粮地产的一半，差距明显。

据此，舍弃盈利能力较差的地产业务转而加强发展核心业务成为一种可能。其实在2014年7月，国务院国资委已经将中粮集团列入央企改革试点，其中中粮地产是中粮集团控股的唯一住宅地产上市平台也成为改革的被关注对象。

中国企业改革与发展研究会副会长李锦在去年接受采访时也曾表示，中粮集团“动作””会很大，中粮在打造全产业链，在清退一批、重组一批、创新发展一批方面，在全国央企中是“动作”最快最大的一家。

从目前来看，如果剥离地产业务消息坐实，这也与顶层设计中对于中粮集团这类央企改革的目标步调一致。而就在1年前，2015年3月24日，同为央企地产企业的中国建筑以向控股子公司中海地产注入相关物业项目的方式完成地产业务整合。

相对于中海中建的内部整合，中粮的地产业务改革更有可能选择不同的路径，“目前中粮正和招商局蛇口商谈，最终结果仍没确定”，前述消息人士向中国房地产报记者透露，“不过这个过程肯定不会一蹴而就，可能从项目开始，大悦城部分放在最后。”

按照这种说法，中粮地产及旗下项目将成为地产业务整和剥离的“试验田”。

而根据中粮地产的年报显示，该公司未来几年将在三方面转型，一是业务转型。即转向以住宅开发和商业地产开发经营为主，工业地产为辅的房地产公司。二是地域转型。重点是继续扩大宝安，乃至深圳市场份额。三是公司转型。即转变成为中粮集团在房地产行业发展的平台，统一管理和运作中粮集团的房地产开发业务。

深圳规划和国土资源委员会资料显示，中粮地产在深圳目前共持有5个旧改项目，总占地面积约为37.9万平方米，并在宝安拥有建筑面积为103.86万平方米的工业用地。其中多个旧改项目借助政府“产业园区升级改造”的契机切入产业园区，形成“城市更新+工业地产”模式。

这点与招商蛇口的业务布局不谋而合。在去年吸收合并招商地产后，这个庞然大物的自我描述是以园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务并举，据此来看，在项目区域与产业地产方面，招商蛇口的自我定位与中粮地产的转型目标出奇一致。