信息时报记者 穆木 陈莉

　　由于看准了“养老地产”具有广阔市场前景，目前已经有超过80家房地产开发商进入养老领域。据悉，在全球同步走入人口老龄化阶段时，国内关于养老服务的探讨愈发密集，相关政策也开始加快落实步伐。日前，中央全面深化改革领导小组第二十八次会议审议通过了《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》。会议指出，养老服务业既是关系亿万群众福祉的民生事业，也是具有巨大发展潜力的朝阳产业。随即，全国老龄办等25部门共同制定发布了《关于推进老年宜居环境建设的指导意见》，《指导意见》首次全面提出了“老年宜居环境建设”新理念，指出环境建设要充分考虑人口老龄化因素、适合人口老龄化社会发展的新要求，环境建设要以人口、经济、社会和老年人为出发点，充分考虑老年人身心特点、满足老年人的需求。

　　现状

　　部分房企进军“社区养老服务”

　　随着老龄社会的来临，养老行业所面临的挑战与机遇也在不断加大。不少品牌房企都相继进入这一领域，试图摸索出一条发展养老的新路径。

　　保利地产董事长宋广菊日前出席“第三届中国国际老龄产业博览会”时表示，房企参与养老地产的路径选择，其中居家和社区养老是企业参与的重要舞台，养老市场不仅仅局限于养老机构。建设社区养老和居家养老，缓解了运营成本的压力，实现企业多方效益的多样化，解决建立统一服务标准的问题。据悉，保利地产与熹健康生活馆合作，对社区进行改造，向所有保利提供居家养老服务，目前部分重点城市的社区，健康生活馆实现开业，未来会进入所有省会城市。

　　全国老龄工作委员会办公室党组成员、副主任吴玉韶认为，居家养老就是传统的家庭养老+社会化的服务，但是家庭功能弱化的趋势，让社区的服务成了关键，因为社区服务连接着家庭和机构，起着关键性的作用。他建议，应该把从业企业和社会组织扶持力度相结合，整合资源，优惠提供场合。“社区的养老服务一定不是完全的系统设施的重构和重建，应该是现有设施资源的转型，比如商业、物业，家政的，日本的711店就是提供养老服务，利用现有的设施在老龄化社会环境下转型，所以可用社区服务解决大部分的养老服务问题”。

　　部分房企开发“养老机构”

　　在养老地产方面，万科算是走在前列的房企之一。和保利地产做社区养老不同的是，万科主要做的就是纯养老机构。今年9月份，万科在广州首个城市级旗舰养老项目榕悦亮相，这是万科养老作为城市配套服务商在广州的重要实践。广州万科总经理唐激杨表示，今年内广州万科将有4个养老项目开业，4个项目筹建，还有逾10个项目在前期阶段，覆盖老人客户范围超10万。未来2～3年，万科将深耕北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等核心城市，此外还将重点布局10个左右其他城市，构建完善的城市业务网络。

　　吴玉韶认为，养老机构有三大功能，第一解决不能居家养老的失能高龄老人的生活，第二提高养老护理水平，第三带动社区家庭和社区。但养老机构也有缺陷，比如同质化的生活，与外界的隔离，缺乏亲人的支持，固化的环境。他还认为，养老机构未来的发展方向应该有几个趋势，民办、民营将成为主体；机构、居家、社区更趋于一体化；社区化、小型化、连锁化是方向；养老和医疗结合更趋紧密。

　　此外，作为国内涉水养老地产较早的房企，绿城的“学院式养老”尝试收获了众多口碑，学院式养老，即在提供基础的日常生活与医疗服务之外，在园区中以学校为组织形态，以开展符合老年人生理和心理特征的学习、活动为核心内容的一种新型养老模式，实现老年人物质与精神的“双盈晚年”。根据实际情况，又分为“走读式”、“寄宿式”和“混合式”三种。

　　分析

　　养老地产应结合医疗及互联网

　　据民政部预计，到2016年底，我国60岁以上老龄人口将达到2.16亿，约占总人口的16.7%。而据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币，到2030年有望增加至13万亿元。强大的养老市场，不得不说是块“肥肉”。房企也盯准这块蛋糕。

　　业内人士表示，企业参与是中国养老产业发展的必然选择，社会养老压力持续增大，国家福利对于养老供给不足，养老经济缺口大，人民的生活方式越来越多样，对养老的需求不断提高。对于企业来说，正是补充养老消费缺口的机遇。58同城报告认为，目前一些大的房企通过养老地产，希望可以挖掘到高端的养老市场，此类地产企业可以和险资进行合作，进而获得一个较好的投资回报和创新机会。而另外一些中小房企难以通过土地拍卖分得一本羹，比如通过开发社区型养老项目，建造10栋物业，其中9栋可以是普通住宅，剩下1栋可以是养老公寓。

　　国家卫计委家庭发展司副司长何炤华建议，养老地产应该充分利用互联网的技术，和民政部共同制定和实施智慧健康养老服务的行动计划，建立跨部门的行业协作机制，丰富智慧养老，推动慢病管理，健康信息的共享，促进养老服务的提高。此外，建议加强财政的支持，完善养老机构的服务保障，为养老产业持续发展提供动力。

　　难点

　　传统观念难以打破 市场培育期漫长

　　随着传统房企纷纷进入养老产业，养老地产项目成为业内关注的热门话题。但不可否认的是，国内养老地产发展时间并不是很长，尚属于新鲜事物，没有成熟的经验可以借鉴，因此如何运作，又成了摆在开发商面前的一个不小的难题。有专家分析指出，现阶段，绝大多数投身高端养老的资本仍处于成熟运营模式和持续盈利模式的探索初期，亏损的多、赚钱的少。

　　方圆地产首席分析师邓浩志表示，养老地产的难点是还没有找到有效的成规模的盈利模式。老年人收入来源有限，整体消费力偏弱，所以旧有养老地产盈利情况不算太优。养老院只能收些许住宿生活费，一些主打养老的地产项目本质上也只是地产+老人生活配件。整条产业链如果有效地组织与开发，让老年人敢花钱、有钱花才能最终实现养老行业的更大市场空间。

　　克而瑞首席分析师肖文晓认为，养老本身不是一个赚快钱的产业。涵盖老年人衣食住行、生活照料、用品生产、医疗服务、文化健身娱乐等多个领域的养老产业，涉及面广、产业链长。建设一个包容、均衡的适老宜居环境，涉及社区服务网络改造、专业人才队伍培养、无障碍路网构建等方方面面。多元化多层次养老市场的形成，有一个漫长的培育期，难以在短期内收回投资。

　　“除此之外，传统养老观念难以打破，这也决定了养老地产的现状。”肖文晓表示，“我国有’养儿防老’以及推崇’儿孙满堂’的文化传统，除非迫不得已，很少有老人愿意入住养老机构。”

　　他山之石

　　美国养老地产有三种模式

　　据记者了解，美国养老地产的发展方向是打造差异化养老社区。太阳城模式和持续护理退休社区模式（以下简称CCRC）是目前的主流，前者一般以出售为主，部分出租；后者则主要采取出租的方式，向长者提供日常协助或医疗护理。近年来，还出现了第三种模式——由金融机构（通常为REITs，房地产信托投资基金）参与投资，通过出租或委托经营回收成本。

　　模式1：针对健康老人，销售养老概念住宅

　　太阳城模式的开创者是地产开发商德尔·韦布（DelWebb）公司，上个世纪60年代，其以 “太阳城”（SunCityCenter）命名，在亚利桑那州阳光明媚的凤凰城建立了第一个太阳城项目，并直接带动了美国养老社区的建设。这类地产项目主要针对年龄在55~70岁的活跃健康老人，除住宅外，还提供康乐会所和户外运动设施。目前全美有十多个太阳城项目，分布于亚利桑那州、加利福尼亚州等。

　　太阳城模式本质上属于住宅开发性质，由地产开发商主导，通过销售养老概念住宅，开发商得以收回投资并产生盈利。

　　模式2：CCRC模式

　　在美国，另一种主流养老地产模式为持续护理退休社区（ContinueCareofRetirementCommunity，以下简称CCRC），由运营商主导，主打精细化管理服务。这一模式已有100多年历史，经过长期发展，CCRC进一步发展成为一种复合型养老社区。美国的CCRC，其中约82%为非盈利性组织所有，有相当一部分是从传统养老院转型而来。和太阳城靠出售地产获利不同，CCRC只提供地产租赁权和服务享受权，通过收取房屋租赁费和服务费赚钱。其中，服务费包括一次性的入门费、定期的房屋租赁费及特殊服务费等。

　　模式3：金融机构参与养老地产项目

　　而金融机构参与养老地产的优势在于，其为地产项目提供了资金来源，可有效解决资金占用较长的问题，并为开发商提供了更好的退出机制。房地产投资信托公司最常见的投资方式有两种，一种是净出租模式，另一种是委托经营模式。在净出租模式下，公司将养老物业出租给运营商，每年收取固定租金费用，而直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等一切由运营商承担。在委托经营模式下，REITs公司将旗下物业托管给运营商，运营商每年收取一定的管理费，但不承担经营亏损的风险，也不获取剩余收益。所有的经营收入都归REITs所有，经营成本也由REITs公司负担，相应的，REITs获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。