主持人：掌声感谢三位。接下来马上进入到第四场，也解决最后一场博鳌大讲堂的环节。

　　移动互联星空之下房地产从里到外都发生着改变，是选择轻资产转型，还是重资产改良，是我们每家企业都费尽思量的，哪一条才是正确的发展路径呢？怎样才能建立新的模式，我们第四场博鳌大讲堂的主题是“轻资产还是重资产，地产商业模式碰碰车”。

　　接下来让我们掌声有请第一位导师，奥园商业地产集团运营总裁张俊先生，演讲题目是“利用轻资产盘活商业地产，实现商业地产的去库存”。掌声有请。

　　张俊：各位朋友大家下午好！感谢观点地产新媒体给到这样一个平台，能够有这样一个机会跟大家分享商业地产的几个观点，同时也想说一下我的感想，这几天的分享，有很多的精彩的观点，通过专家们庖丁解牛似的分析，我们在作为受众的过程当中，也以一种盲人摸象的方式理解这个事物，也存在着一些偏颇。

　　这几天有经济学家，有房地产专家，也有金融专家，他们的发言跟他们的背景都有很深层次的联系。我们作为开发商，我觉得对知识结构的要求是非常高的，很多时候我们在讲对一个事物的认知越系统、越全面，可能对这个事情的看法会更加接近真实，这两天收获很多。

　　张俊：各位朋友大家下午好！感谢观点地产新媒体给到这样一个平台，能够有这样一个机会跟大家分享商业地产的几个观点，同时也想说一下我的感想，这几天的分享，有很多的精彩的观点，通过专家们庖丁解牛似的分析，我们在作为受众的过程当中，也以一种盲人摸象的方式理解这个事物，也存在着一些偏颇。这几天有经济学家，有房地产专家，也有金融专家，他们的发言跟他们的背景都有很深层次的联系。

　　我们作为开发商，我觉得对知识结构的要求是非常高的，很多时候我们在讲对一个事物的认知越系统、越全面，可能对这个事情的看法会更加接近真实。这两天收获很多。

　　顺着高和资本苏总的观点，他说开发模式已经终结，我这么理解这个问题，对于现在的开发模式的终结，有新的模式的产生，我想他说的是一个趋势，同时他定位的对象也是小而美的企业，就是我们可能针对的对象不再是以往那些百强当中传统的开发商，他们所运用的一些经营的逻辑，可能对于现在市场小而美的企业想弯道超车，可能会用另外一种经营的逻辑去思考。

　　对于他在后面提到的资产证券化是解决商业地产去库存的道路，我是认可的。但是对传统的房地产开发商而言，它造成的库存已经是必然的，已经是客观存在的，我们就要从资产管理的角度重新梳理我们拿地、投资、开发、建设、规划、设计，一直到后期的招商运营管理，以资产管理者的角度重新梳理传统开发商开发的整个过程，这是我们应该思考或者借鉴的地方。

　　张俊：对于开发商说的轻资产去库存，这个观点在近两三年讨论得相对多一些，为什么在两三年这么强调轻资产呢？我的理解是，轻资产是手段，它不是目的。目的是什么？投资收益的最大化、去化现金流等等，最终会落实到财务指标的评价。不管是轻资产还是重资产，我认为它都是手段，这是第一个认识。

　　第二，轻资产和重资产孰重孰轻其实不好讲，怎么有利于你取得最好的财务收益，我认为就是最好的。另外，它是过程当中的产物，我们在探讨这个轻资产去库存，有一个背景，前两天各位专家也分享了，中国30多年的市场经济，伴随着中国改革开放也是30多年，土地的价格一直在攀升，开发商很多时候他的主要的盈利模式来自于土地的增值，这个逻辑一直都存在，这就是这个市场盈利的逻辑。

　　我们这两年碰到一些海外的投资者，在谈资产投资的过程当中，发现有一些变化，那些海外的投资者嗅觉是非常灵敏的，这两年尤其体现得非常明显，他们对于资产的升值趋势，或者说资产未来的趋势发生了变化。

　　他们以前都认为资产价格永远上涨，或者一段时间永远上涨，但是现在不一样了，资产的预期发生了变化。再靠拿地、快速开发建设，靠土地的升值来作为盈利的方式已经过时。因此这两年探讨的更多的是轻资产，要探索转型，要去库存，库存的那些资产如果卖不掉，它就是重资产，这是一个背景。

　　张俊：现在对轻资产谈得最多的有几种模式。第一种是万达的模式，万达在2008年金融危机以后实现了弯道超车，在那个时候它的策略是对的，它追求的是市场规模，迅速做大。那时候它如果是提轻资产的话，是不合时宜的。它怎么能在短短的4年时间从100个亿做到了1200亿，靠的是快速扩张，是典型的重资产。

　　那个时候它的项目的扩张，财务结构的处理也很简单。但是它的所有资金的来源，70%来自于可售物业的销售，也就意味着它的可售物业为它持有的物业提供了非常充足的现金流，那时候它一定是重资产的。

　　但是现在的预期已经发生了变化，所以它提出轻资产，拿完地以后，集团有一部分的资金，通过拿到两证以后，再过一个月开发贷补充进来，把集团拨付的资金调回集团，3—5个月开盘，迅速实现销售，这个销售的资金覆盖它持有的工程建设、规划、设计所有的开发期间的费用。开营以后用经营贷解决，租金支付利息，这是万达的模式。

　　张俊：第二是绿城的模式。绿城用的是代建的模式，也强调轻资产。因为绿城本身是一个完美的产品主义，在追求产品的过程当中，很多时候会牺牲一些东西，包括快周转、高周转，你会牺牲一些东西。因为你是追求作品，或者相对是作品式的产品，所以你的速度不可能很快，周期不可能做到很短。所以集中体现在它要用轻资产的方式解决现有模式的问题。

　　这两个企业分别在商业地产和住宅地产都具有典型的意义。

　　第三个是凯德的模式。从我们目前来看，凯德的模式还是相对做得比较好的一种模式，因为它把整个产业链都打通，从拿地、建设、开发、资金、城市进入、招商运营、资产管理整个链条都打通。

　　张俊：这两天也提到了资产证券化的问题，两者本质上分析有一定逻辑性关系。当然这个作为多元化的经营，就像GE的这个企业，我记得韦尔奇讲过，做多元化不是不能做，你要做到每个领域都是第一，如果做不到，那你就只能在某一个领域或者某一个环节做到第一，再做不到，就只有整合其它的资源来共同做到最好。

　　我讲一些具体的我们操作过程，从拿地一直到资产管理方面的心得。第一就是拿地这一块，现在在拿地的时候，很多的开发商都是想做一线城市和热点二线城市，对于大多数中等企业或者中等偏小的企业，你可能没有办法进到这样的城市，所以可以采用轻资产的方式，小股操盘、合作、并购、城市更新等等方式，我记得新城的一位老总提到过，你可以把你拿地的方式变一下，尽量用最少的资金，我想在拿地的环节应该是这样。

　　最近我们在做珠海的项目，珠海前段时间有一个项目楼面地价已经到了19000，事实上它旁边的售价才卖15000。从经营的逻辑上看，从现在很多地来讲，基本就是亏的。包括我们现在处理的一些合作的案例，以明股实债的方式处理也是这个考量，这是一个。

　　张俊：第二是在规划这一块，我们从资产管理的这个角度来探讨规划的问题，大家也能看到，万达的这些综合题的产品，在它的经营过程中有很大的调整，以往一个大的购物中心10万平米，可售的商铺的面积在3万到10万之间，一般是4到5万平米，在规划的阶段就要考虑到你对现金流的支撑，以及未来你的收益最大化的问题，你到底怎么来看这个问题。

　　现在产品结构我觉得也发生变化了，购物中心的规模变少了，持有的部分变少了，在规划设计阶段就变过来了。为了跟轨道结合，现在万达有些综合体跟地铁附近结合的还是比较近的，以前叫相邻，现在叫零距离。规划当中他们对于可售物业不做地下室的部分，也是为了快速回笼现金流。房地产是一个很综合的行业，要系统思考你要的是什么东西。

　　第三个是关于项目的定位，我们现在对可售产品的定位尽量以快去化为原则，有的产品虽然评估的价值高，比如说类似底商这种产品，还有在这种市场前景之下的商铺的产品，我们会在定位过程当中审慎思考。

　　尽量以快去化、高周转、轻资产等理念或者思维去做。包括对这个城市进入的研究，很多时候我们在讲一二线城市我们是想进，而且同时对每个城市的分析，我们也有一定的分析模型，我发现现在在跟一些项目在合作的过程中，更多的对自己的专业判断和市场的研判、商务条件的研判要求非常高，不像以前只算大帐，要看谁算得更准。

　　我们对商业地产的开发，刚才有几位嘉宾都提到，用招商运营来提升项目的溢价，通过资产管理的方式，包括资产证券化的方式解决退出的问题。因为刚才几位嘉宾提得比较多，在这里我就不再赘述了，时间也不早了，我的分享到此结束，谢谢大家。

（责任编辑：常丹丹 HO016）