易宪容：房地产市场为何会冰火两重天

时间：2016年05月24日 13:43:22 中财网

当前中国房地产市场为何会冰火两重天？

　　2016-05-24 05:55:07评论 房产
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　　5月23日，无论国内平面媒体还是网络媒体，纷纷有报道，今年以来房价疯狂上涨的城市，不仅房价开始在下跌，比如深圳，而且住房销售也全面萎缩，比如苏州4月份新房成交套数环比下降32.83%，二手房成交量环比下降了41.16%。深圳的成交量环比下跌57%，上海的成交量环比下跌52%等。

　　这些城市的住房销售快速萎缩但价格下跌幅度则不大。这种现象意味着早些时候这些城市房价的疯狂完全是住房投机投资者推动。这些市场是一个以投资投机炒作为主导的市场，而不住房消费者的市场。既然是以投机投资为主导的市场，房地产的销售完全取决于市场预期，只要市场预期房子还会上涨，那么他们就会涌入这个市场。如果预期房地产市场价格会下跌，那么他们就会退出市场，住房销售立即萎缩，但已经进入的住房持有者，还是在期望房价会上涨，从而使得他们不愿降低价格让自己手上持有的住房脱手，这就会出现房地产市场量跌价不下降的现在这种僵局。

　　那么为何今年房价疯狂上涨城市的投资者对楼市的预期出现逆转而不进入市场？一是这些城市的房价经过疯狂上涨之后投资风险大增，他们再也不敢轻易地进入市场；二是这些城市政府的房地产政策开始进行调整，让一些投机炒作者无法再利用过高金融杠杆进入市场，已经把这些人挡在市场之外；三是从最近中央政府所透露出的信息来看，中国的房地产政策将出现重大的调整，即中国楼市要求回归到它的居住功能。如果相关的政策一出台，中国房地产岂可再进行投资（不过，真正遏制房地产投机炒作的税收政策到目前还没有任何一个城市出台）?四是香港及深圳的楼市价格下跌，已经向住房投资者拉响了警钟，即中国房地产市场的周期性调整已经开始，房地产市场的预期将出现根本性逆转。在这种情况下，住房投机投资者还敢进入市场吗？肯定是退为上策。这就是今年以来房价疯狂上涨城市为何销售量萎缩而房价不足的原因所在。而房价影响就在于政府是不是真正出台遏制住房投机投资炒作的政策。

　　可是这些城市的土地市场为何会如此火爆？比如，在楼市成交量下降的同时，一线城市和部分二线城市近日来连连曝出“地王”。今年前4个月二线城市的土地出让金超过1100亿元，占土地总成交额的70%，同比上升280%。4月份南京成交的15幅含住宅地块中，拍出7个“地王”。苏州4月上旬拍卖的13幅地块出现3个“地王”。合肥4月底出让6个地块，单日出让金超过110亿元。5月18日上海外环郊区的一块住宅用地成交价的溢价率为296%。5月23日，苏州的两块土地拍卖由于溢价过高而流拍等。

　　难道房地产开发商就没有嗅到未来中国房地产市场将出现重大转变吗？房地产开发商就不怕进入这个火爆的土地市场被套牢吗？这主要的原因在于，随着这些城市房价疯狂上涨，早先进入这些城市房地产开发商又获得了暴利，而在当前的三四线城市，甚至于其他二线城市，许多房地产开发商都处于水深火热之中，因此，在那些没有进入这些城市的房地产开发商来看，未来房地产的发展机会还在这些房价上涨的城市，因此就得拼命不惜代价地进入这些城市的房地产市场。而进入这些城市房地产市场，拍卖到土地最为关键。当更多的房地产开发商都这样考虑时，这些城市的土地价格肯定会立即推高。

　　还有，地王的频繁出现，当然会推高或再拉动这些城市的房价。但是这里要注意，这些拍卖出去的土地是不是能够以商品房的方式预售出去的，土地的整理与住房建筑有一定的时间周期性。因此，未来市场发展如何，这些拍卖到土地所建造的住房价格在什么位置上出售，房地产开发商也是无底的，现在他们只是预期房价还是会上涨，看好这些城市的房地产市场来抢土地。不过，他们也知道，如果未来这些城市的房地产市场出现问题，他们同样可能与地方政府商量或讨价还价，甚至于让地方政府重新收回这些已经拍卖了的土地。可以说，早些年，不少城市的一个个地王，除非房价真正上涨到房地产开发商有利可图，否则这些为地王有几幅土地是真正开发了的。

　　因为，地方政府并不在于这些地王未来建不建造住房，而是能够在当前把这些城市的土地价格一路推高，这就达到地方政府的目的了。地方政府要的就是这个。正因为，地方政府都会抱这种心态，那么房地产开发商岂能不把这些城市的土地拍卖成一个个的地王呢？因为，一个个地王出现，不仅能够推高当地土地的价格，更为重要的是能够把当地房价进一步带动，这就是地方政府的如意算盘。

　　可见，当前不少城市的房地产市场预期已经转变，那些疯狂的住房投资者不敢轻易再进入市场，不少城市的房地产市场已经出现了拐点，这或许是这些城市房地产市场周期性调整开始。同时，房地产开发商可能比住房投资者更为乐观，再加上拍卖的土地最后有地方政府担保，及地方政府乐见更多的地王出现，土地市场自然会出现火爆的场面。但是这种情况不会持续太长时间，只要这些城市的房价真正出现下跌，房地产开发商抢地热潮很快就会戛然停止。中国房地产市场冰火两重的局面就会结束。

　　当然现在的问题就在于中央政府说是要遏制投机投资炒房，要让楼市的功能回归到居住，让房价回归理性，要遏制房地产开发商炒地，这对市场有一定的影响，但是如果相关的政策不真正落实并推出，住房投机投资者在观望一段时间之后，又可能进入市场并把房地产泡沫继续吹大。对此，政府已经到了真正下决心遏制住房成为赚钱工具的时候了，不可有半点犹豫！

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