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业内分析无锡房地产市

  调整营业税、契税,再启限购、限贷……对于2016年的锡城楼市来说,这是热闹的一年。锡城楼市2016年发生了哪些变化,2017年走势又将如何?昨从无锡房地产市场网获得了专业的分析资料。分析认为:今年商品房将会是僵持与博弈的一年,二手房价格预计会是一个震荡中缓慢走高,低开高走的表现。

  2016年年底无锡商品住宅备案均价过万元

  根据统计数据显示,2016年无锡商品房成交92616套,同比增幅51.80%;成交面积1036.22万平米,同比增幅46.59%;成交金额943.16亿元,同比增幅60.03%。去年的商品房表现创历史新高,量价飙升,其中3月、4月和9月成交量均突破1万套大关。但是四季度商品房表现受多方因素影响快速回落。2016年无锡商品住宅成交76080套,同比增幅48.69%;成交面积915.58万平米,同比增幅48.54%;成交金额817.59亿元,同比增幅67.61%。去年的商品住宅表现异常耀眼,但是华丽的数据背后同样凸显了问题的严重性,随着住宅量价超乎寻常的表现,已经在四季度出现了较为快速的下滑。

  从商品住宅成交结构看,2016年商品住宅面积段分布比重的是90—120平米,比去年增加4.56个百分点。而90平米以下则比去年下降了3.65个百分点,低于30%。其他两个面积段变化不大。这主要变化在于改善型客户的大量释放,带动了三居室面积段的快速增长。

  从商品房区域成交看,2016年无锡商品房成交区域中,滨湖区一枝独秀,3月份开始太湖新城的购房狂潮席卷全城,使得无锡楼市异常火爆,量价齐升。而锡山区凭借锡东新城的交通优势,极大地吸引了外地购房者的关注度,基数较低的价格优势在助推了区域成交的快速活跃。梁溪区在2016年的表现下降明显,三区合并没有改变原有的颓势,老城区为主的区位决定了新增上的乏力,其走势也是情理之中的。

  从商品住宅价格看,2016年年底,无锡商品住宅备案均价10203元/平米,相比年初增幅29.05%。接近三成的增幅还是非常明显的,目前锡城楼市大部分主流的楼盘都要万元起步,对于本地购房者而言的确有些吃力。2016年9月、11月和12月备案均价都超过了万元/平米。上半年的价格涨幅为14.89%,下半年有所减缓,但是也达到了11.62%。

  从商品房购买对象看,2016年的无锡商品住宅出现了本地和外地购房者比例互换的现象,以往占据主导地位的本地购房者迅速消退,从3月份开始外地购房者充斥无锡二级市场,强大的购买力和价格免疫能力直接拉升了无锡房价,本地购房者在无奈之下转战二手房,商品住宅的价格决定权归于外地购房者。

  今年商品房将会是僵持与博弈的一年

  无锡房地产市场网分析认为,从他们分析的2016年上榜楼盘的成交套数来看,梁溪区2016年上榜楼盘的成交套数略输于2015年,其余四区均大幅赶超2015年,滨湖区尤其明显。作为两年滨湖区商品房成交套数——万达文化旅游城2016年的成交套数是2015年的3倍多,且滨湖区2016年上榜楼盘的成交套数均过千,而滨湖区2015年的榜单,仅一盘过千套。从上榜楼盘的成交均价来看,各区域2015年商品房成交套数的榜单中,只有滨湖区信成道和中城誉品均价过万。而2016年的榜单中,除了滨湖区三盘均价过万,梁溪区也凑了进来:九龙仓碧玺、九龙仓时代上城以及金科世界城均价都超过10000元/平米。且从榜单中不难看出,上榜楼盘整体价格上涨不少。直接的对比就是两年均上榜的楼盘:无锡孔雀城、无锡融侨观邸和嘉利华府庄园每平米只是微涨几百,而其余7个楼盘,基本涨价2000元/平米左右。

  数据研究分析,商品房在经历半年的疯狂表现后出现了不合理现象,购房群体的倒置,商品住宅的乏力,商业地产的长期萎靡不振,房价30%的短期暴增,都对2017年市场表现产生负面作用。短期内,本地购房者不太能够接受目前的价格机制,但是事实上价格也不可能恢复以往,这对市场的结构性调整作用是不可逆转的。坚持了两年的低供应格局应该会继续保持,供需不平衡的情况也会继续维持。一方面是外地有实力的购房者限于政策性因素无法进入市场,另一方面是本地购房者难以跟进目前的市场,2017年商品房将会是僵持与博弈的一年,购房心态也是为纠结的一年。

  2017年二手房价格将会在震荡中缓慢走高

  二手房方面,在2016年也出现了不俗的表现。数据研究分析,2016年无锡二手房成交57606套,同比增幅88.95%;成交面积673.9万平米,同比增幅107.83%;成交金额414.06亿元,同比增幅118.49%。去年的二手房市场是历史上高表现,并且四季度开始连续三个月成交量均高于商品房。虽然从9月份开始成交逐渐下滑,但是随着安置房上市,市场在年底保持了高位,后期表现也比较看好。2016年年底,新房与二手房的成交套数对比已经降至1.61,这充分说明目前无锡房地产市场中,二手房所占据的强大影响力。二手房房源结构丰富,从次新房到经济适用房再到新增的安置房,选择范围广,储备房源多,价格梯级丰富,对购房者的吸引力越来越大。

  从二手成套住宅成交结构看,现在的购房者对于大户型是越来越舍得花钱了,不仅是商品房,二手房也在不断地展现这样的趋势,这既是次新房的作用也是生活品质提升带来的结果。同时随着改善性需求的释放,二手房的购买户型也从两居室向三居室迁移,在房价的上升周期中,价格不再是要素,房子本身的内容成为了决定购买的因素。在短短2年之间,120平米以上的比例提升了10个百分点,这一部分主要代表了三居室及以上的大户型,而90平米以下代表刚需的面积段则下降快速且明显,预计到年底会下降到40%左右。从80式户型到90式刚需再到当下的大户型化发展,人们对于房子的要求在不断提升,优质的适合市场需求的房源不断减少,而落后于时代的房子则逐渐多了出来,供需的变化造成的结果就是价格的差异越发明显。

  从成交价格看,2016年12月,无锡二手房成交均价9930元/平米,相较年初增幅20.36%。二手房价格变化也与商品房类似,都是以太湖新城为起点逐渐扩散至全市各个区域,甚至有的小区年底与年初的价格变动达到了50%以上。由于四季度开始市场走低,加上年底安置房上市带来的结构性因素,因此价格在年底有所回落,但是要想恢复到年初的情况基本不太可能。在各区域中,滨湖区无疑是高的,而太湖新城又是其中的顶点,其二手房价格基本在13000元/平米以上,河埒口板块的安置房完税价格也要再9000元/平米左右;梁溪区虽然老新村众多,但是由于区位优势的因素,价格位于全市第二。目前来看,以每个区域的均价上下来判断,就是购买新老小区的差别所在,根据不同的置业需求,选择不同的价格类型。

  专家分析,我市二手房从2016年9月份开始出现了下滑趋势,但是降幅在年底止住了扩大的趋势,分别为10月12.04%,11月25.19%,12月3.28%。主要改观在于安置房上市的利好作用。据不完全统计,12月安置房成交超过了550套,全市占比达到12%,正是由于这一部分的增长,二手房成交才没有在年底继续大幅度下降。考虑到安置房上市到成交的时间效应,后期表现会逐渐走高,因此2017年的二手房表现还是值得期待的。2017年的二手房价格会是一个震荡中缓慢走高,低开高走的表现。

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