调整营业税、契税，再启限购、限贷……对于2016年的锡城楼市来说，这是热闹的一年。锡城楼市2016年发生了哪些变化，2017年走势又将如何？昨从无锡房地产市场网获得了专业的分析资料。分析认为：今年商品房将会是僵持与博弈的一年，二手房价格预计会是一个震荡中缓慢走高，低开高走的表现。

　　2016年年底无锡商品住宅备案均价过万元

　　根据统计数据显示，2016年无锡商品房成交92616套，同比增幅51.80%；成交面积1036.22万平米，同比增幅46.59%；成交金额943.16亿元，同比增幅60.03%。去年的商品房表现创历史新高，量价飙升，其中3月、4月和9月成交量均突破1万套大关。但是四季度商品房表现受多方因素影响快速回落。2016年无锡商品住宅成交76080套，同比增幅48.69%；成交面积915.58万平米，同比增幅48.54%；成交金额817.59亿元，同比增幅67.61%。去年的商品住宅表现异常耀眼，但是华丽的数据背后同样凸显了问题的严重性，随着住宅量价超乎寻常的表现，已经在四季度出现了较为快速的下滑。

　　从商品住宅成交结构看，2016年商品住宅面积段分布比重的是90—120平米，比去年增加4.56个百分点。而90平米以下则比去年下降了3.65个百分点，低于30%。其他两个面积段变化不大。这主要变化在于改善型客户的大量释放，带动了三居室面积段的快速增长。

　　从商品房区域成交看，2016年无锡商品房成交区域中，滨湖区一枝独秀，3月份开始太湖新城的购房狂潮席卷全城，使得无锡楼市异常火爆，量价齐升。而锡山区凭借锡东新城的交通优势，极大地吸引了外地购房者的关注度，基数较低的价格优势在助推了区域成交的快速活跃。梁溪区在2016年的表现下降明显，三区合并没有改变原有的颓势，老城区为主的区位决定了新增上的乏力，其走势也是情理之中的。

　　从商品住宅价格看，2016年年底，无锡商品住宅备案均价10203元/平米，相比年初增幅29.05%。接近三成的增幅还是非常明显的，目前锡城楼市大部分主流的楼盘都要万元起步，对于本地购房者而言的确有些吃力。2016年9月、11月和12月备案均价都超过了万元/平米。上半年的价格涨幅为14.89%，下半年有所减缓，但是也达到了11.62%。

　　从商品房购买对象看，2016年的无锡商品住宅出现了本地和外地购房者比例互换的现象，以往占据主导地位的本地购房者迅速消退，从3月份开始外地购房者充斥无锡二级市场，强大的购买力和价格免疫能力直接拉升了无锡房价，本地购房者在无奈之下转战二手房，商品住宅的价格决定权归于外地购房者。

　　今年商品房将会是僵持与博弈的一年

　　无锡房地产市场网分析认为，从他们分析的2016年上榜楼盘的成交套数来看，梁溪区2016年上榜楼盘的成交套数略输于2015年，其余四区均大幅赶超2015年，滨湖区尤其明显。作为两年滨湖区商品房成交套数——万达文化旅游城2016年的成交套数是2015年的3倍多，且滨湖区2016年上榜楼盘的成交套数均过千，而滨湖区2015年的榜单，仅一盘过千套。从上榜楼盘的成交均价来看，各区域2015年商品房成交套数的榜单中，只有滨湖区信成道和中城誉品均价过万。而2016年的榜单中，除了滨湖区三盘均价过万，梁溪区也凑了进来：九龙仓碧玺、九龙仓时代上城以及金科世界城均价都超过10000元/平米。且从榜单中不难看出，上榜楼盘整体价格上涨不少。直接的对比就是两年均上榜的楼盘：无锡孔雀城、无锡融侨观邸和嘉利华府庄园每平米只是微涨几百，而其余7个楼盘，基本涨价2000元/平米左右。

　　数据研究分析，商品房在经历半年的疯狂表现后出现了不合理现象，购房群体的倒置，商品住宅的乏力，商业地产的长期萎靡不振，房价30%的短期暴增，都对2017年市场表现产生负面作用。短期内，本地购房者不太能够接受目前的价格机制，但是事实上价格也不可能恢复以往，这对市场的结构性调整作用是不可逆转的。坚持了两年的低供应格局应该会继续保持，供需不平衡的情况也会继续维持。一方面是外地有实力的购房者限于政策性因素无法进入市场，另一方面是本地购房者难以跟进目前的市场，2017年商品房将会是僵持与博弈的一年，购房心态也是为纠结的一年。

　　2017年二手房价格将会在震荡中缓慢走高

　　二手房方面，在2016年也出现了不俗的表现。数据研究分析，2016年无锡二手房成交57606套，同比增幅88.95%；成交面积673.9万平米，同比增幅107.83%；成交金额414.06亿元，同比增幅118.49%。去年的二手房市场是历史上高表现，并且四季度开始连续三个月成交量均高于商品房。虽然从9月份开始成交逐渐下滑，但是随着安置房上市，市场在年底保持了高位，后期表现也比较看好。2016年年底，新房与二手房的成交套数对比已经降至1.61，这充分说明目前无锡房地产市场中，二手房所占据的强大影响力。二手房房源结构丰富，从次新房到经济适用房再到新增的安置房，选择范围广，储备房源多，价格梯级丰富，对购房者的吸引力越来越大。

　　从二手成套住宅成交结构看，现在的购房者对于大户型是越来越舍得花钱了，不仅是商品房，二手房也在不断地展现这样的趋势，这既是次新房的作用也是生活品质提升带来的结果。同时随着改善性需求的释放，二手房的购买户型也从两居室向三居室迁移，在房价的上升周期中，价格不再是要素，房子本身的内容成为了决定购买的因素。在短短2年之间，120平米以上的比例提升了10个百分点，这一部分主要代表了三居室及以上的大户型，而90平米以下代表刚需的面积段则下降快速且明显，预计到年底会下降到40%左右。从80式户型到90式刚需再到当下的大户型化发展，人们对于房子的要求在不断提升，优质的适合市场需求的房源不断减少，而落后于时代的房子则逐渐多了出来，供需的变化造成的结果就是价格的差异越发明显。

　　从成交价格看，2016年12月，无锡二手房成交均价9930元/平米，相较年初增幅20.36%。二手房价格变化也与商品房类似，都是以太湖新城为起点逐渐扩散至全市各个区域，甚至有的小区年底与年初的价格变动达到了50%以上。由于四季度开始市场走低，加上年底安置房上市带来的结构性因素，因此价格在年底有所回落，但是要想恢复到年初的情况基本不太可能。在各区域中，滨湖区无疑是高的，而太湖新城又是其中的顶点，其二手房价格基本在13000元/平米以上，河埒口板块的安置房完税价格也要再9000元/平米左右；梁溪区虽然老新村众多，但是由于区位优势的因素，价格位于全市第二。目前来看，以每个区域的均价上下来判断，就是购买新老小区的差别所在，根据不同的置业需求，选择不同的价格类型。

　　专家分析，我市二手房从2016年9月份开始出现了下滑趋势，但是降幅在年底止住了扩大的趋势，分别为10月12.04%，11月25.19%，12月3.28%。主要改观在于安置房上市的利好作用。据不完全统计，12月安置房成交超过了550套，全市占比达到12%，正是由于这一部分的增长，二手房成交才没有在年底继续大幅度下降。考虑到安置房上市到成交的时间效应，后期表现会逐渐走高，因此2017年的二手房表现还是值得期待的。2017年的二手房价格会是一个震荡中缓慢走高，低开高走的表现。