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特点1评估房地产的价值，不是价格

价值是物的真实所值，是内在的、相对客观和相对稳定的，是价格波动的中心。价格是价值的外在表现，围绕价值上下波动。由于定价决策、个人偏好或者交易者之间的特殊关系和无知等原因，时常会出现“低值高价”或者“高值低价”等价格背离价值的情况。

房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。价值决定价格，估价实际一般是通过外表的价格来推测内在的价值。

特点2房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

定价是当事人个人行为。市场营销学中的4PS，其中很重要的一个P就是定价，而定价方法也非常繁多。

而房地产价值由市场力量决定、是客观的，由众多的市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所形成。要排除个别因素。

房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。

房地产价值本来就客观存在，房地产估价师运用估价理论知识和实践经验，去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或者“创造”房地产价值。

估价师具体模拟房地产市场给某个估价对象“定价”时，需要换位思考，考虑估价对象的潜在目标客户群是如何思考和分析其价格的，模拟估价对象潜在目标客户群的思维进行估价，而不是依据自己的偏好来判断，更不应把自己主观想象的某个“价值”强加给估价对象。

特点3房地产估价是提供价值意见，不作价格保证

估价是估价机构和估价师以专业机构和专家的身份发表对估价对象价值或价格的专业意见，而不是估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。

不能曲解为估价机构和估价师可以不负责任地随意发表意见。

根据提供的专业意见的用途和作用，可以分为两种不同性质的估价：一是鉴证性估价（或称公证性估价、证据性估价），二是咨询性估价（或称参考性估价）。为委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，即估价报告是给委托人以外的第三方（特别是众多的不特定第三方）使用，如为证券发行、上市、上市公司关联交易、房屋征收补偿、房地产抵押贷款、人民法院强制拍卖房地产（也称为房地产司法拍卖）提供参考依据的估价，通常属于鉴证性估价。

区别：鉴证性估价，为第三方使用；咨询性估价，多为委托人自用。

为委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，如为委托人购买房地产确定出价、出售房地产定价提供参考的估价，通常属于咨询性估价。在这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，鉴证性估价承担的法律责任大于咨询性估价承担的法律责任。

鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。

【例题？单选题】下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。

A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考

B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考

C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考

D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考

“正确答案”D

“答案解析”本题考查的是房地产估价的特点。鉴证性估价的对象是委托人之外的第三方，而咨询性估价的对象是委托人自己。参考教材P7.

特点4估价有误差，但误差应在合理范围之内

不同的估价师对同一房地产在同一时间的同种价值进行评估，得出的评估值往往有所不同，并且与实际成交价格有差异，甚至差异很大；这就产生了估价准确性的问题。

对估价准确性问题的全面认识包括5点：

①即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值（误差不可避免）。因为估价总是在信息不完全和不确定因素下作出的，并且估价师掌握的信息一般不可能完全相同。

②所有的评估价值都有一定程度的误差。即评估价值＝真实价值＋误差。

③不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。不过这个度较难把握。

④判断误差大小或者准确性，理论上是将评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。

由于真实价值不可得知，出现了两种替代真实价值的选择：一是实际成交价格；二是合格的估价师的重新估价结果。

评估价值一般是在一系列正常交易假定条件下最可能的价格，而实际成交时的交易情况不一定正常，实际成交价格不一定是正常市场价格，所以一般不能采用实际成交价格，而应采用合格的估价师（通常为公认的具有较高专业胜任能力的若干名估价专家）对同一估价对象在同一估价目的、同一时间的重新估价结果。（对比法，复核）

⑤间接方法——考察履行估价程序是否存在瑕疵。即通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏、估价参数是否合理、估价方法是否适用等，间接对其估价结果肯定或否定。

防止出现较大误差的方法——制定估价业务技术规范和职业道德规范等。

目前我国的技术规范和职业道德规范有3个：①《房地产估价规范》（国家标准）；②《房地产抵押估价指导意见》；③《国有土地上房屋征收评估办法》。

【例题？单选题】关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。

A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较

B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值

D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围

“正确答案”B

“答案解析”本题考查的是房地产估价的特点。估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。参见教材P9.

特点5既是科学也是艺术

估价师在评估房地产价值时，需要将理论方法与实践经验完美的结合起来。应该增加其科学的成分，减少其艺术的成分。

【例题？多选题】下列关于房地产估价本质的说法中，正确的有（）。

A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价

C.房地产估价是为委托人提供价格保证

D.房地产估价会有误差，但误差应该在合理范围内

E.房地产估价是一门科学也是一门艺术

“正确答案”ADE

“答案解析”本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，房地产估价是模拟市场价格形成过程，而不是代替市场定价；选项C错误，房地产估价只提供价值意见，而不做价格保证。参见教材P5～10.

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