又一个房地产泡沫破灭了！

2016年春节以来，中国一二线城市的房价就一直处在上涨之中，即使出现了一系列的调控政策，仍没有挡住房价上涨的步伐。中国一二线城市的房价就像“日不落帝国”一样，吸引了一批批的投资者。

然而，此刻却传出一个地方的房地产市场泡沫破裂了！楼市投资者们怕了吗？

迈阿密：又一个房地产市场泡沫破灭了

迈阿密房地产市场泡沫正在破灭，尤其是豪华公寓成为了一颗“定时炸弹”。

CraneSpotters.com数据显示，今年1月-4月，迈阿密公寓的成交量较去年同期下滑了25%，而同时，每平方英尺均价下跌了6%。以目前的销售速度，要消化掉迈阿密市区3397套待售公寓需要29个月的时间。下图来自彭博：

据房地产数据提供商Reis Inc.，迈阿密市中心的公寓空置率一季度上涨了11.8%，较两年前翻了一倍。

而导致迈阿密房地产泡沫破裂的主要原因是由于美元持续走强，南美投资者(特别是巴西投资者)的购买力受到侵蚀，他们不得不选择抛售新建公寓，导致迈阿密的公寓库存增加。

彭博援引佛罗里达一名房产咨询顾问称，现在的问题就是投资者不再购买房产，他们是要寻求出售房产。

甚至一些亿万富翁也在抛售他们的房产。资管公司阿波罗全球管理的创始人Leon Black，对冲基金经理Ken Griffin，Saks Inc.前CEO Stephen Sadove在迈阿密都有房产在市场上出售。Sadove甚至将其一处房产的开价降低了近11%。

那中国的楼市会步上后尘吗？

对于迈阿密房地产市场泡沫的破裂，投资者们或许会担忧：2016年以来，中国一二线城市也暴涨了不少，那中国楼市会像迈阿密一样暴跌吗？

事实上，迈阿密楼市暴跌主要由两大情况同时存在才会发生：一是许多外国投资者在当地买房；二是本国货币大幅升值。下图显示，过去两年，美元对巴西雷亚尔大幅升值：

而中国目前的情况：首先是楼市投资者，多为国内投资者，即使人民币大涨，也不会出现楼市大幅抛售的情况；更何况，目前人民币正在处于贬值通道中。单从这两点出发，中国就不会步上迈阿密的后尘。

那从其他方面来分析，中国楼市会大跌吗？

李迅雷：中国房价不会暴跌的真实原因

目前，房价持续上涨的背后因素，已经从过去的人口现象，转为货币现象，货币的规模、松紧度、货币的流向成为影响房价的主要因素。

而当前，货币总量过剩是中国经济的一个显著特色。今后，只要不出现意外事件，货币政策的适度宽松的格局不会变化，房价高位盘整的可能性较大。

此外，房价降不下来还有一个原因是“隐形刚兑”在抬高价格。刚性兑付不仅存在于信托产品、企业债等固定收益类产品的领域，房地产市场也存在“隐形刚兑”现象。楼市最大的“隐形刚兑”是来自政府部门对房地产行业的支持。比如，2010年就推出房产税的试点，迄今仍未实施。今年年初，为了推动房地产去库存，还降低了首套房的首付比例。

为何政府一定要支持房地产业的发展呢？这是因为，房地产投资能够带动的行业最多，如钢铁、水泥、有色、化工、家电、家具等，可以带来可观的现金流回报。

有统计数据显示，中国购房者采取银行借贷方式购房的，只占所有购房者的18%，远低于发达国家水平，而且，中国目前房地产按揭贷款余额占住宅总市值的比重只有10%左右，这也是非常低的。因此，在居民杠杆率水平较低的情况下，鼓励居民购房是可以让居民加杠杆、企业和地方政府去杠杆，且这是有空间的，不过，前提是房价不能出现大跌。

“隐形刚兑”其实就是降低了市场信用风险，使得信用溢价水平大幅降低。尽管政府一直试图打破刚兑，但就目前体制而言，似乎并不支持打破刚兑，更何况在稳增长的既定目标下，必须维持宽松的货币政策以支持低利率，同时财政政策也必然是积极的。

总之，短期内看不到导致房价下跌的因素，今明两年估计总体不会下跌。今后，估计管制的力度和范围都会增加，以避免由于经济结构失衡导致的风险。管制导致价格扭曲，这是符合逻辑的，同时，管制也能维持扭曲的价格。但是再多的管制其效果也是挂一漏万，房价的下跌就难以避免。(本文观点仅供参考，不构成投资建议)(中金在线综合华尔街见闻、lixunlei(ID：lixunlei0722))

炮轰楼市！人民日报、新华社传递了什么信号

最近几天，央媒很忙。

5月23日，人民日报在“财经纵横”版发表了题为《去库存不只是卖房子》的文章，对当前广泛存在于政府、民众脑子里的一种“集体无意识”进行了批驳。文章说：

“居者有其屋”并不等于“居者有产权”。即使在欧美等发达国家，住房自有率也只有60%多，日本租房结婚者比例高达67.1%，买房结婚夫妇比例仅为14.3%，而我国城市目前新房自有率已接近90%。省吃俭用买房的结果，使大量资金集中于房地产市场，推高了房价，也限制了居民日常消费等方面的支出，对扩大内需带来不利影响。

去库存不只是卖房子，而是通过建立购租并举的住房制度，实现以人为核心的新型城镇化。

这个两全其美的办法为啥遭到冷遇？究其原因还是很多政策与现实的障碍，让租房者不舒心、出租者不省心。

如果说，这篇文章的立意是“降低民众对房子的预期，接受长期租房的现实，同时也促进地方政府出台措施，鼓励租房”，那么，新华社在5月23日和5月25日两篇评论，显然主要针对的是地方政府。

新华社5月23日文章的标题是《稳中有进去库存服务新型城镇化——做好今年经济工作五大任务述评之二》，文章说：

不能通过加杠杆去库存，不宜搞大力度刺激。必须遏制地方政府“炒地”、投机资本“炒房”之风，要通过供给侧改革，给房地产企业转型创新以机会，使其轻装上阵，更多参与深化住房制度改革。

促进农业转移人口市民化与新型城镇化是房地产去库存的核心内容。大量场外资金加杠杆和投资投机推动房价上涨，严重背离政策初衷。必须真正把思想和行动统一到中央决策部署上来，确保有效化解房地产库存与加快推进新型城镇化有机统一。

应该说，这篇述评的措施非常严厉，目标除了指向投机资本之外，还指向了地方政府，说他们背离了中央政策的初衷。

5月25日，新华社又发表了一篇题为《去库存靠“加杠杆”无异饮鸩止渴》的“新华时评”，这篇文章不长，不妨全文引述如下：

楼市去库存初见成效。数据显示，４月末全国商品房待售面积为7.27亿平方米，已连续两个月减少。值得警惕的是，有序消化房地产库存，靠“加杠杆”无异饮鸩止渴。

此番楼市回暖主要是一线城市和热点二线城市拉动，固然有需求相对旺盛等因素所致，但在其背后，不难看到金融杠杆的作用。除了相对宽松的银行贷款，众筹、P2P、首付贷等金融配资业务十分活跃。

大树再高也不能长到天上，高杠杆必然带来高风险。加杠杆导致楼市“虚火”上升，放大楼市“虹吸效应”，资金过度向一二线城市集中，既增加了三四线城市去库存的难度，也使热点城市房价高位跳涨。更令人担忧的是，金融杠杆既会催生房地产市场泡沫，放大金融风险，还会导致实体经济“失血”和“空心化”。正如一位知名企业家所言“高成本最终会摧毁你的竞争力”。

当前我国正处于户籍人口城镇化率30%至70%快速发展区间，无论从新市民的潜在住房需求，还是从城市居民的改善性住房需求来看，房地产行业都具有保持稳定增长的潜力，不能也没必要用加杠杆的办法给楼市打强心针。特别是今年一季度，GDP同比增长6.7%，仍运行在合理区间，好于市场预期。在这样的宏观经济背景下，更应该尊重楼市的发展规律，明确功能定位，不能简单作为保增长的手段。

房子是给人住的，这个定位不能偏离。只有加大户籍制度改革力度，建立健全农民工进城的财税、土地等配套制度，通过人的城镇化“去库存”，才有利于楼市健康发展，造福宏观经济。

刘晓博在此前的专栏中说过，4月29日的政治局会议是一次大的转折，其核心精神通过5月9日《人民日报》“权威人士”谈经济做了表达。一言以蔽之：通过改革来解决中国经济的问题，而不是继续加杠杆、搞刺激。汇市、楼市、股市都要回归本义，回归市场。

央行最近几天的继续“炮轰”，是对上述精神的继续阐释，也是对二线热点城市的喊话。5月9日之后，这些城市楼市持续升温，地王不断，但这几个城市其实都“舍不得”出台真正管用的调控措施，没有一个城市像深圳、上海那样“动真格的”。

央媒的步步紧逼，肯定对这些城市产生巨大心理压力。“21世纪经济报道”称，5月25日上午，合肥市政府相关领导调研了5个楼盘，其中包括华润凯旋门、万科森林公园、蓝光雍锦半岛，种种迹象显示，合肥将很快出台调控措施。

一方面是央行在货币政策上轻踩刹车，另一方面是国家对房地产看法发生巨变，楼市降温将成为必然。而国家已经全面启动“大基建+PPP”，为房地产投资再次下滑做准备。楼市的这一轮政策牛市，正在走向终结。

在人口流失地区，对房地产的刺激措施，或将继续维持。但没有了一二线城市的引领，这些地方的开发商必须通过降价来促销了！

开发商跑路叫嚣：我就是骗子 现在是美国公民!

省、市重点商业地产项目，售后返租式的少投入、零风险、高回报，开发商资金链断裂跑路，业主追索赔偿维权无门，相关部门三缄其口……

如同多米诺骨牌般的一连串房地产行业标配闹剧正在浙江杭州和桐乡等地上演。记者调查发现，由浙江东阳人卢小丰操控的多个公司因宣传其旗下的杭州乔司商城和桐乡世贸中心项目，并承诺以租代售、售后返租和零风险高回报等方式将上万业主套牢。面对远遁美国的卢小丰留下的烂尾楼和巨额债务，众多业主无所适从。

攒了半辈子的钱就这么被骗走了，骗子还叫嚣自己是美国公民，没人能管得了他！哎小编真替这些业主感到悲愤......

位于桐乡市的桐乡世贸中心共分三期。一期工程由桐乡世贸中心有限公司(以下简称“世贸中心公司”)开发，虽然已经开门营业，但由于客流量少，多数商家经营惨淡，甚至不少商铺或关门或仍处于招商状态；二期工程由桐乡市世贸中心置业有限公司(以下简称“桐乡置业公司”)开发，目前虽然已经装修完工，但因开发商资金链断裂和业主不断维权等原因，目前仍未进行验收；而三期工程由于资金链断裂仍属未开发阶段。

与此同时，位于杭州余杭区的乔司商城情况更是不佳。据了解，杭州乔司商城是由浙江中友实业有限公司(以下简称“中友实业”)开发，一期工程已停工烂尾半年多。项目二期工程目前也处于空地待开发状态。

据记者掌握的多份资料显示，以上几项工程均被上述三家公司以分割出售商铺使用权或产权的形式转让给了上万名业主，然后再以桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司(以下简称“桐乡经营管理公司”)和桐乡置业公司的名义分别从业主手中承包回商铺的经营权，由其统一经营管理，并承诺只赚不赔。

上述4家公司法人均为卢小丰。而从多位业主代表及桐乡、杭州当地政府负责人处了解到，目前卢小丰自称是因患胃癌远赴美国就医，难以取得联系。

据记者掌握到的卢小丰与业主之间的谈话录音显示：“桐乡世贸中心与杭州乔司商城项目都是相互关联的，一荣俱荣一损俱损。我就是骗子，现在已经破产、倒闭和跑路了，而且现在美国治病，自己是美国公民，哪里的领导来找我也没用。”

售后返租，只赚不赔？

曾经的重点项目，全市对外招商的新“窗口”，怎么会沦落到如此地步？

2009年8月，上海的王先生花费42万多购买了该项目一期的一间商铺。在开发商桐乡世贸中心有限公司的担保下，王先生将商铺返租给了桐乡世贸中心商业经营管理有限公司，托管期六年。

当初之所以购买世贸中心的商铺，看中的就是世贸中心商业经营管理有限公司做出的两大很诱人的承诺，一是给返租的年回报10.6%，意思是我建大楼，把一间一间的商铺卖给你。你不经营，我经营，每年返还租金给你，业主收到的这笔钱叫返租款，10.6%的年回报率是很高的。二是，如果六年后达不到这个收益，无条件退铺，会收购这些商铺。

桐乡世贸中心一期约有3600户业主，这些投资人来自全国各地，广东的陈女士说，按照合同约定该支付六期返租金，她现在只拿到了一期的钱。还有不少用养老金投资的老年人。温州龙港的陈大爷今年69岁，他用毕生积蓄70多万购买了世贸中心的一间商铺，如今也是欲哭无泪。

记者从桐乡人民法院了解到，众多业主目前已与世贸中心对簿公堂。由于数量较大，几乎每天都有类似案件开庭。尽管不少业主获得胜诉，但对于他们来说，何时能拿到返租金依然是未知数。(来源：中金在线综合中国经营报、央广网)